Rekonstrukce bytového jádra

Rekonstrukce bytového jádra – stále aktuální problém Nezrekonstruované panelové byty už nesplňují hygienická, funkční ani estetická kritéria dnešní doby. Nejpalčivějším problémem těchto bytů bývají právě bytová jádra, jejichž přestavba (rekonstrukce bytového jádra) by proto měla být při každé rekonstrukci bytů jakýmsi odrazovým můstkem. Jste-li poprvé postaveni před tento problém, možná vám několik následujících rad pomůže zvládnout přestavbu jádra bez zbytečných problémů.  

Rekonstrukce bytového jádra – kdo všechno se bude na rekonstrukci podílet?

Majitel bytu – jako majiteli bytu vám připadla funkce objednávatele, který v rámci své funkce dobrovolně přistoupí na to, aby z jeho bytu vzniklo byť dočasně, zato doslova staveniště. Ale nebojte se, negativní vlivy přestavby trvají jen krátce a radost z nově vytvořeného krásného prostoru koupelny a toalety vám vydrží podstatně déle.

Chceme jen upozornit na fakt, že rekonstrukce bytového jádra je velký stavební zásah do bytu a negativa, jako je hluk, prašnost, odstavení provozu koupelny či omezené používání toalety, by vás neměly zaskočit.

Sousedé – vaši sousedé se dostanou během rekonstrukce bytového jádra do funkce spolutrpitelů, a proto by měli být připraveni snášet určitou dávku zvýšeného hluku a prachu na chodbách a ve společných prostorech. Proto je vždy nejlepší, když sousedy dopředu informujete o nastávající činnosti. Potom vám nebudou každou chvilku zvonit a vyčítat téměř bojové podmínky.

Stavební úřad – rekonstrukce bytového jádra podléhá podle stavebního zákona ohlášení stavebnímu úřadu. Pokud by se měnily jen povrchové úpravy a zařizovací předměty, jako jsou vany, umyvadla, sprchové kouty, WC mísy a podobně, nemuseli byste se ohlašováním těchto prací zatěžovat. V ohlášení je potřebné popsat způsob rekonstrukce a zvlášť se zaměřit na to, zda se rekonstrukce dotkne nosných konstrukcí bytu, nebo jak je zabezpečená ochrana stoupaček. Je potřeba přiložit jednoduchý půdorys rekonstrukce, popsat způsob likvidace odpadu a samozřejmě přiložit list vlastnictví rekonstruovaného bytu. Stavební úřad na základě ohlášení vydá souhlas s rekonstrukcí, výjimečně – jde li o rekonstrukci příliš velkého rozsahu – může rozhodnout, že rekonstrukce bytového jádra podléhá stavebnímu povolení.

Dodavatel – další osobou, která se bude na rekonstrukci podílet, je dodavatel. Pod tímto pojmem myslíme všechny osoby, kteří rekonstrukci fyzicky vykonávají: zedníci, instalatéři, elektrikáři.

Bytový architekt – optimální řešení, které bude sladěné s podmínkami vašeho bytu, vám navrhne odborník – bytový architekt.

Rozpočtář – cenovou kalkulaci, která vám pomůže při výběru vhodného dodavatele, by vám měl udělat nestranný rozpočtář. Ten vám zároveň poradí při výběru cenově optimálního dodavatele a upozorní na nedostatky nabízených rozpočtů.

Je čas začít s přípravou návrhu

Rozhlédněte se po bytě a v duchu si promítněte, jak velkou část bytu chcete bytovému jádru obětovat a hlavně jak velký prostor se vůbec dá technicky využít. Dbejte na to, abyste si nezatarasili komunikační cesty, berte na vědomí, že nábytek, který v bytě máte nebo budete mít, budete stěhovat z místa na místo, a to pokud možno vcelku.

Potom se vypravte na exkurzi po výstavních prostorách prodejců zdravotně technického materiálu a obkladů. Koupelnová studia a katalogy vám pomohou navodit představu, co byste doma chtěli mít. Propagační materiály a cenové podklady si z prodejen vezměte domů a v klidu kombinujte.

Na papír si načrtněte, jak byste si vy ve vámi vymezeném prostoru představovali vaše budoucí jádro. A to i v případě, že vám návrh bude zpracovávat bytový architekt – ten by měl od vás dostat podklad pro svoji práci. Pokud mu předložíte vybraný model z propagačního katalogu, je schopný vám řešení jádra navrhnout skutečně na přání.

Budete-li návrh dělat sami, berte v úvahu tyto základní omezující podmínky:

• nosné konstrukce domu,
• vytvoření či zachování dostatečných komunikačních prostorů,
• možnost připojení zařizovacích předmětů na stoupačky a vytvoření potřebných spádů pro odpadní vodu.

Čím dokonaleji je návrh rekonstrukce bytového jádra zpracován, tím méně problémů budete mít při realizaci, při určování ceny s dodavateli, při kontrole vykonávaných prací, a tím dokonalejší bude i výsledek. V našich podmínkách nejsme zvyklí ocenit práci techniků v přípravné fázi stavebních prací. Dnes, za vlády trhového mechanizmu, je přípravná práce techniků stále důležitější a není potřebné ji chápat jen jako zbytečné mrhání penězi. Spíš naopak, tato pomoc vám mnohdy může ušetřit slušnou částku zbytečně vynaložených peněz.

Pokud už máte hotový návrh rekonstrukce bytového jádra, pokuste se zkonzultovat detaily s odborníkem na vodoinstalaci, abyste ještě mohli do návrhu zapracovat jeho připomínky. Bytový architekt to udělá za vás. Ještě jedno upozornění: připomínky řemeslníků mohou být dost podstatné a mohou do jisté míry narušit vaše představy.

Volba dodavatele

Máte hotový návrh rekonstrukce bytového jádra a můžete si zavolat dodavatele – odborníka na realizace. Pozor však! Ne každý, kdo se vám přihlásí, je schopen odvést práci kvalitně a podle vašich představ. Nejjednodušší je vybrat dodavatele doporučeného známými, kteří už podobnou rekonstrukci mají za sebou a byli s ním spokojeni.

 

V případě, že si přece jen budete vybírat sami, navrhujeme řídit se tímto postupem:

• Dejte si vypracovat kontrolní rozpočet. Přestavba bytového jádra je finančně náročný zásah do rodinného rozpočtu a maximálně možná zodpovědnost je zcela na místě. Opět nám nezbývá na tomto místě než připomenout, že technici jsou odborníci, kteří vám pomohou i s výběrem dodavatele. Žádný investor si dnes netroufne bez asistence techniků připravit stavbu a bez vyhotovení kontrolního rozpočtu nezávislým rozpočtářem nevybere žádného dodavatele. Je to proto, že mnozí dodavatelé ve snaze získat zakázku snižují ceny, a když se uzavře smlouva, zvyšují cenu pomocí různých dodatků, v nichž se velmi dobře orientují. Chcete-li, aby výběr dodavatele měl nějaký smysl, měli byste se i vy chovat podobně jako velcí investoři.
• Je pro vás jen výhodné, když vám cenovou nabídku vypracuje více dodavatelů. Trvejte na tom, aby ocenili jednotlivé položky prací podle všeobecných rozpočtových zvyklostí. Pořiďte si kontrolní rozpočet: okopírujte rozpočet tak, že zakryjete ceny, a takto připravený výkaz jim dejte jako podklad k ocenění. Měli byste od nich získat porovnatelné nabídkové rozpočty.
• Podle cenových nabídek vyberte dva nejpřijatelnější. Jestli kontrolní rozpočet nemáte, musíte porovnat nejen ceny, ale i obsah jednotlivých nabídkových rozpočtů – zjistíte tak, co který rozpočet obsahuje navíc a co v kterém chybí. V každém případě vám dá výběr dodavatele bez kontrolního rozpočtu pořádně zabrat.
• Máte-li možnost, navštivte předcházejícího zákazníka vámi vybraného dodavatele, promluvte si s ním a nechte si ukázat práci, kterou dodavatel v minulosti odvedl.
• Na základě vašeho konečného výběru uzavřete s dodavatelem smlouvu. Mělo by v ní být uvedeno, že pokud se nedohodnete jinak, platí ustanovení občanského zákoníku; tak ochrání nejlépe vaše zájmy. Pokud se s dodavatelem dohodnete na pevné ceně, třeba přesně a podrobně popsat předmět rekonstrukce bytového jádra, stupeň dokončení a doplnit poznámku, že předmět smlouvy musí být funkčně i esteticky dokončený bez nedostatků.
• Při formulaci smlouvy si dejte pozor na způsob platby; hlavně pozor na zálohy! Pokud dodavatel požaduje zálohu, doporučujeme, abyste zálohu vypláceli jen na určené materiály – obklady, dlažby, vany, umyvadla a jiné předměty, a to tehdy, kdy se mají nakupovat. Zálohy na vykonání jednotlivých prací není zvykem dávat. Platí zásady, že za práci se platí vždy až po jejím bezchybném vykonání.
• Záruka na stavební práce při opravách a rekonstrukcích je podle občanského zákoníku nejméně 18 měsíců, ve smlouvě můžete dohodnout záruku na delší dobu.

Máte uzavřenou smlouvu. Co teď?

• Hned na začátku se s dodavatelem dohodněte na časovém a technickém postupu prací, byste si svůj čas mohli zorganizovat a naplánovat.
• Počítejte s tím, že během celé rekonstrukce bytového jádra se k vám nastěhuje samozvaný podnájemník – jemný stavební prach. Jeho přítomnost pocítíte všude a nezabráníte tomu ani zavřenými dveřmi. Proto si kupte zakrývací fólie a ochraňte jimi měkký nábytek. Máte-li přístroje a zařízení citlivé na prach, postarejte se o jejich ochranu, případně je po dobu rekonstrukce bytového jádra uložte u známých.
• Při bouracích pracích a odkrývání sledujte stav všech konstrukcí a zařízení, které v budoucnu mají zůstat zabudované a budou zakryté novými konstrukcemi. Pokud se vám na nich něco nezdá, dejte si je zkontrolovat odborníkem. Soustřeďte se hlavně na svislé vedení kanalizace, vody, případně plynu a vzduchotechniky.
• Pokud se během realizace vyskytnou změny oproti navrhovanému řešení, je třeba se na nich dohodnout po stránce technické a ekonomické. To znamená, že dodavatel je povinný vypracovat vám kromě technického návrhu i nabídkovou cenu. Dejte pozor: změna neznamená vždy jen zvýšení množství vykonaných prací nebo dodávek, ale i snížení těch prací a dodávek, které byly v původním rozpočtu kalkulované a nebudou se vykonávat. Proto mluvíme o změnách a ne jen o pracích navíc.
• Jestli ve smlouvě nemáte zakotvenou povinnost dodavatele postarat se o pořádek a čistotu ve společných prostorách domu, zařiďte nebo vykonejte tuto činnost vy – a třeba i dvakrát denně. Je to sice samozřejmá věc, ale v situaci, v níž budete, byste na to mohli zapomenout a dobré vztahy v domě by nemusely zůstat bez úhony. Zároveň je výhodné ve smlouvě zavázat dodavatele likvidací vzniklého odpadu. Vybouraný stavební odpad totiž do kontejneru na běžný odpad nepatří – mohlo by to skončit opletačkami s odborem životního prostředí.
• Většina soukromých firem si nepřeje, aby zákazníci hostili jejich zaměstnance, o alkoholu ani nemluvě; každá firma má povinnost se o své pracovníky postarat a tuto povinnost má zohledněnou v ceně.

Převzetí odvedené práce

Když je dílo hotové, nastává okamžik přebírání prací. Takové přebírání probíhá písemnou formou. V protokolu o odevzdání a převzetí díla se uvedou všechny případné nedostatky nebo drobné poruchy, které nebrání v užívání díla, ale které je dodavatel povinný odstranit – s uvedením termínů a sankcí pro případ jejich neodstranění nebo opožděného odstranění. Do té doby, než jsou všechny chyby díla odstraněné, nedoporučujeme vyplatit celou sumu dohodnuté ceny. Obvykle se do odstranění chyb zadržuje 10 % z celkové sumy díla. Součástí odevzdání díla je i odevzdání záručních listů na zařizovací předměty, svítidla, ventilátory a podobně a odevzdání revizní správy elektroinstalace, případně plynu. Nedokončené, nefunkční dílo není objednávatel povinný převzít a ani za něj zaplatit. Třeba vzít na vědomí, že dnem převzetí začíná plynout záruční doba.

Co říci závěrem?

Věříme, že bude-li se řídit našimi doporučeními, bude přestavba vašeho bytového jádra probíhat organizovaně, s malými problémy a k vaší plné spokojenosti.