Trápí vás sousedské spory? Nechte si poradit od odborníka!

Snad každý majitel zahrady sní o sousedech, se kterými vztahy fungují na přátelské bázi, počínaje vyměňováním semínek a pěstitelských zkušeností a konče setkáváním u grilu nebo pořízením společného štěpkovače. Nezřídka nám však dění na sousední parcele – ať už máme na mysli hluk nebo masivní zaplevelení – kazí zahradní pohodu natolik, že nad tím není možné mávnout rukou. Na práva a povinnosti majitelů zahrad jsme se proto vyptali zkušené advokátky Petry Fialové.

Foto: Shutterstock

Pokud můj pozemek sousedí se zahradou, o kterou se vlastník vůbec nestará, takže čelím masivnímu náletu plevelů, na koho se můžu v této věci obrátit?

Pokud se s vlastníkem pozemku nelze domluvit, je vhodné podat podnět na obecní úřad, případně na obecní úřad obce s rozšířenou působností, který zkontroluje, zda vlastník pozemku nezanedbává některou ze svých povinností. Obecní úřad může uložit odstranění zjištěných nedostatků ve stanovené lhůtě a je také oprávněn ukládat pokuty. Další možností je vyvolání soudního sporu, zde by záleželo, jakým způsobem nečinnost zasahuje do vašich práv.

Jak se zákon dívá na situace, kdy dojde k rozpadu společného plotu mezi dvěma pozemky, ale soused se na opravě odmítá podílet rovným dílem? Existuje vůbec právní předpis, který vyžaduje, aby pozemky dělila fyzická bariéra?

Dle občanského zákoníku jsou společný plot povinni udržovat oba vlastníci sousedních pozemků. Pokud se však plot úplně rozpadne, nejsou vlastníci povinni oplocení obnovit. Obnovení plotu zákon vyžaduje pouze v případě, že by jinak nebylo možné rozeznat hranice pozemků, a v takovém případě má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovu plotu. Zákon obecně neukládá vlastníkům pozemku povinnost své pozemky oplocovat. Existuje však výjimka, pozemek se musí oplotit, pokud užívání neoploceného pozemku obtěžuje sousedy nebo omezuje jejich právo užívat jejich pozemky, například, pokud by z pozemku vnikala na sousední pozemek hospodářská zvířata.

Foto: Shutterstock

Jakou údržbu zahrady mají vlastníci povinnou a jaká sankce jim hrozí za neudržování pozemku?

Vlastník pozemku může se svým majetkem nakládat dle svého uvážení, pokud se pohybuje v mezích zákona. Zákon o rostlinolékařské péči například ukládá vlastníkům pozemků povinnost zjišťovat a omezovat výskyt a šíření škodlivých organismů tak, aby nevznikla škoda jiným osobám nebo nedošlo k poškození životního prostředí. Pokud vlastník pozemku tato pravidla nedodržuje, dopouští se tím přestupku a podle daného zákona mu hrozí pokuta až do výše 50 000 Kč. Jiného přestupku by se vlastník pozemku mohl dopustit, pokud by neudržováním pozemku narušoval vzhled obce. Zde však bude záležet, zda se jedná o obydlenou část obce nebo například o průmyslovou zónu a zároveň ne každé znečištění bude naplňovat znaky přestupku. Pokud by byly znaky přestupku naplněny, hrozila by vlastníkovi pozemku podle zákona o obcích sankce až do výše 500 000 Kč. Vlastník pozemku má také povinnost udržovat pozemek v takovém stavu, aby neohrožoval život, zdraví či majetek ostatních osob. Pokud vlastník svou povinnost zanedbává, můžete podat žalobu na uložení opatření k odvrácení hrozící újmy, ale jako žalobce budete muset prokázat, že vám hrozí vážná, bezprostřední újma.

Kde si můžu nastudovat, které rostliny ze zákona spadají mezi plevel, abych na pozemku třeba nevědomky nepěstovala nějaké invazní druhy?

Česká legislativa tuto problematiku zatím řeší pouze okrajově, např. v § 5 odst. 4 zákona o ochraně přírody a krajiny, kde je stanoveno, že záměrné rozšíření nepůvodního druhu do krajiny je možné jen s povolením orgánu ochrany přírody. Existuje Seznam invazivních nepůvodních druhů s významným dopadem na EU, přijatý jako prováděcí nařízení Komise EU 2016/14, který stanovuje 88 invazivních nepůvodních druhů rostlin a živočichů, pro které platí na území EU zvláštní opatření. Těmito opatřeními jsou například zákaz dovozu a převozu v rámci EU, uvádění na trh, zákaz držení, zákaz rozmnožování. Podrobnější informace o plevelech lze získat z rostlinolékařského portálu ÚKZÚZ.

Foto: Shutterstock

Jak zákon hledí na situace, kdy větve z mého ovocného stromu přesahují na vedlejší pozemek? Má pak soused nárok sklízet z nich úrodu?

Podle občanského zákoníku plody spadlé na sousedův pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku, mezi tyto plody se řadí i spadané listí, je tedy na vlastníkovi sousedního pozemku, aby spadané listí odklízel. Soused však nemá právo z přesahujících větví sklízet plody, které neopadaly.

Pokud sousedovi přesahující větve vadí, musím je zkrátit tak, aby na jeho zahradu vůbec nešly? Nebo mám naopak právo požádat ho, aby mě na svoji zahradu pustil a nechal mě sklidit úrodu?

Soused vás může požádat, abyste větve zkrátili tak, aby na jeho zahradu nezasahovaly, a vy máte povinnost jeho žádosti vyhovět. Pokud tak neučiníte, může soused větve ořezat sám. Přístup na pozemek vám v zásadě musí umožnit pouze tehdy, pokud se dohodnete, že půjdete přesahující větve ořezat.

Foto: Shutterstock

Neshody leckdy panují i na pozemcích, které společně zdědili sourozenci, kteří se lidově řečeno „nemusí“. Jak se právo dívá na situace, kdy pozemek k pěstování využívá pouze jeden ze spolumajitelů – obstarává záhony, seká trávu, investuje do skleníku… Má druhý spolumajitel nárok také sklízet, co zde vyrostlo, i když se o úrodu, vybavení a údržbu nijak nezasloužil?

Napjaté vztahy mezi spoluvlastníky nemovitostí nejsou neobvyklé. Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů. Jsou zde však důležité další faktory, například zda se spoluvlastníci dohodli na tom, že pozemek bude využit k pěstování. Pokud by se na tomto spoluvlastníci nedohodli, nemůže toto rozhodnutí mít pro druhého spoluvlastníka právní účinky. Dohodnou-li se spoluvlastníci na obhospodařování pozemku, jsou oba povinni na toto přispívat. Vždy po konci kalendářního roku by mělo být provedeno vyúčtování, ve kterém bude zachycena bilance vnosů jednotlivých vlastníků a užitků z pozemku.

Když se vrátím k sousedským vztahům: stanovuje zákon, jakou vzdálenost mají mít stromy od hranice dvou pozemků?

Ano, občanský zákoník skutečně takové pravidlo obsahuje. Nenastává však automaticky, musíte souseda z rozumných důvodů požádat, aby nesázel stromy v těsné blízkosti s hranicí pozemku a pokud je již vysadil, aby je odstranil. Stromy dorůstající do výšky minimálně tří metrů musí být od hranice pozemku minimálně tři metry, nižší stromy minimálně jeden a půl metru od hranice.

Foto: Shutterstock

Představme si situaci, kdy si soused zasadil strom velmi blízko plotu a nyní odmítá uznat, že jeho kořeny ničí můj zahradní bazén. Jakou formu komunikace mám zvolit? Předpokládám, že pokud jen vášnivě diskutujeme přes plot, druhá strana může u soudu tvrdit, že o škodě nevěděla…

V takovém případě je vhodným postupem začít komunikovat písemně, tedy výzvy zasílat sousedovi doporučeně s dodejkou, případně i e-mailem či datovou schránkou. Pro soudní spor je pak nutné veškerou korespondenci archivovat.

Kdyby spor skutečně došel až k soudu a ten dal mojí straně za pravdu, kdo poté hradí soudní výlohy?

Účastníkovi, který měl v soudním sporu plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníkovi, který ve věci úspěch neměl. Měl-li však účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměr poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Výše náhrady se vypočítává dle advokátního tarifu, jehož sazby jsou zákonem dané.

Co když mi soused nepůsobí přímo škodu, ale přidělává mi práci? Třeba tím, že mi odvedle padá na zahradu velké množství listí nebo plodů?

Dle občanského zákoníku jsou listy spadané na váš pozemek ve vašem vlastnictví a jejich odklízení musíte zajistit sám. To však neplatí, pokud je sousední pozemek veřejným statkem, například parkem. V takovém případě je listí povinen odklízet vlastník parku.

A co živé ploty? Existuje nějaké pevně dané pravidlo, jak vysokou bariéru si může soused kolem pozemku udělat?

Pokud chcete vysadit živý plot, měl by být vzdálený minimálně jeden a půl metru od hranice pozemku. Pokud plánujete plot vyšší než třímetrový, tak tři metry od hranice pozemku. Občanský zákoník stanoví pro vlastníky pozemků povinnost zdržet se všeho, co působí, že na sousední pozemek v nepřiměřené míře místním poměrům vniká voda, kouř, odpad, prach, ale například i stín, který by vysoký živý plot mohl na sousední pozemek vrhat, a podstatně tak omezovat užívání sousedního pozemku. Celá situace by se tak musela posuzovat podle místních poměrů, tedy například podle toho, zda okolní domy živé ploty mají, případně do jaké výšky.

Foto: Shutterstock

Řekněme, že mě v používání vlastní zahrady omezuje soused, který si na denním pořádku pouští hlasitou reprodukovanou hudbu hned u mého plotu, a odmítá se v tomto směru omezovat. Jakým způsobem mohu dokázat, že se tohoto jednání skutečně dopouští?

Pokud v takové situaci podáte žalobu, bude na vás, abyste své tvrzení prokázali. Pokud by hluk překračoval hygienické limity, jedná se vždy o hluk nepřiměřený poměrům. Pokud limity hluku překračovány nejsou, musí se podle okolností posuzovat, zda se jedná o hluk nepřiměřený poměrům. Soud bude přihlížet k délce trvání hluku (zda se jedná o celý den nebo pouze o dvě hodiny denně), k frekvenčnímu složení hluku (vysoké impulzní tóny obtěžují více, než hluk s neměnnou frekvencí) a také k denní době, či zda se jedná o pracovní dny, nebo víkendy. V daném případě se taktéž můžete obrátit na policii nebo případně na místně příslušnou krajskou hygienickou stanici, která hluk může změřit.

A co když sousedé chovají několik psů, kteří na mě neúnavně štěkají, kdykoli vyjdu na svoji zahradu? Mám naději, že půjde o „obtěžování nad míru přiměřenou poměrům“?

Přiměřená intenzita obtěžování se bude lišit v závislosti na místních poměrech, jiná tolerance bude na vesnici a jiná v centru velkého města nebo například na sídlišti. Bude se také posuzovat to, jak dlouho hluk trvá, v jaké denní době k němu dochází, jak často a podobně. Vliv bude mít i to, zda je v okolí u ostatních domů štěkot psů běžný, nebo zda se jedná o klidnou lokalitu bez psů. Nicméně u štěkání je šance, že by šlo o obtěžování nad míru přiměřenou obvyklým poměrům, téměř nulová.

Když vyjdeme přímo z vaší advokátní praxe, dá se obecně říct, jakých přešlapů se lidé při řešení sousedských sporů nejčastěji dopouštějí?

Největší chybou je, že se nesnaží věci řešit smírně, nýbrž obratem volají policii, podávají žaloby a podobně. Většinu sporů přitom lze vyřešit dohodou.

Text: Veronika Košťálková, foto: Shutterstock