Zahrádkářské kolonie: Jaké právní minimum se vyplatí znát?

14. 12. 2023

Objevili jste pěknou parcelu k pronájmu a už se vidíte, jak na ní zahradničíte? Než dojde k podpisu smlouvy, vyplatí se myslet o několik kroků dopředu – a ideálně se řídit instrukcemi odborníka, nikoli radami laiků, kterých na internetu „potkáte“ plno. Na situace a problémy, které zahrádkáři často řeší, jsme se vyptali zkušené advokátky Petry Fialové.

Foto: Unsplash

Jaké změny nám v praxi přinesl zákon o podpoře zahrádkářské činnosti z roku 2021?

Zákon především zakotvuje zahrádkářství jako veřejně prospěšnou činnost a blíže tento pojem definuje. Mimo to zde nalezneme speciální úpravu a náležitosti pro pachtovní smlouvy (tj. smlouvy obdobné nájemním). Oproti občanskému zákoníku (který pacht také upravuje) je zde jednou z možností, aby stranami tohoto právního vztahu byli vlastník a zahrádkářský spolek. Spolek pak nadále může propachtovat pozemek některému ze svých členů bez souhlasu vlastníka pozemku.

Čemu věnovat pozornost, když uvažuji o pronájmu zahradní parcely s chatou?

Zajímat by vás měl především vztah parcely k okolním pozemkům, přístupová cesta a dále zástavní práva a věcná břemena, která by parcelu s chatkou zatěžovala. Vše zvládnete přes internet, nahlédnete do webových stránek katastru nemovitostí, kde naleznete veškeré informace o dané parcele a chatce. A dále pak na webové stránce konkrétní obce naleznete informace o možné zastavitelnosti území.

Foto: Unsplash

Pokud na zahradě stojí chata, kterou si zde někdo postavil bez povolení, můžu z toho mít v budoucnu problémy?

Nájemníkovi chatky nehrozí žádné riziko ve smyslu pokuty a podobně. Nicméně, pokud by bylo příslušným stavebním úřadem rozhodnuto o odstranění stavby, hrozí nájemníkovi vystěhování.

Kde a jak zjistím, jestli zahrada není zatížena věcným břemenem či exekucí?

Obojí lze nalézt v katastru nemovitostí. Dále doporučujeme prověřit zástavní práva, případně jiná zatížení parcely. Přes insolvenční rejstřík radíme prověřit, zda vlastník pozemku není v úpadku, tedy předlužen.

Jak se zákon dívá na nedoplatky, které mohou „vyplavat“ poté, co převezmu smlouvu od předchozího nájemníka?

Po skončení nájemního vztahu by měl vystavit pronajímatel starému nájemníkovi závěrečné vyúčtování přeplatků nebo nedoplatků za služby. Nedoplatky z předchozího nájemního vztahu nemohou přecházet na nového nájemníka. Doporučujeme však do smlouvy zanést prohlášení pronajímatele, že na předmětu nájmu neváznou žádné dluhy.

Foto: Unsplash

Ve smlouvách už se běžně objevují inflační doložky o zvýšení nájemného. Jaké náležitosti si u nich ohlídat?

Pokud pronajímatel na sjednání inflační doložky trvá, musí v ní být uvedeno, jaká entita míru inflace zveřejňuje: Český statistický úřad, Česká národní banka, či Eurostat. Nezbytnou náležitostí inflační doložky je informace o tom, ke kterému dni se nájemné či pachtovné zvyšuje. Zvýšení může být účinné ke dni vyhlášení míry inflace příslušnou institucí, k prvnímu dni měsíce následujícího po vyhlášení inflace, k prvnímu dni kalendářního roku následujícího po kalendářním roce, za který je inflace vyhlašována apod. Podstatnou náležitostí je taktéž informace o tom, zda se inflační doložka uplatní automaticky nebo na základě písemného oznámení pronajímatele.

V čem se vlastně liší pachtovní smlouva od nájemní?

Hlavním rozdílem je to, že u pachtovní smlouvy máte právo požívat plody z pozemku. To znamená, že si ze své pěstitelské činnosti můžete plody nechat a nakládat s nimi dle libosti, jsou vaše. Tak tomu není u nájemní smlouvy, kde se pozemek může pouze užívat, tedy zahrádkařit na něm, ale plody zůstávají vlastníku pozemku. Při pachtu se klade důraz právě na tyto plody, jejichž užitek je hlavním účelem smlouvy.

Může si osada dát do smlouvy a do stanov jakákoli pravidla, kterými se potom nájemníci musí závazně řídit?

Do smlouvy a stanov mohou zahrádkářské kolonie zapracovat v zásadě vše, co není v rozporu s českým právním řádem, je přiměřené a nepříčí se dobrým mravům či veřejnému pořádku. Problematickou otázkou je vymahatelnost konkrétního ustanovení stanov, na což by závazně podal názor příslušný soud v případném soudním řízení.

Foto: Unsplash

Když se změní majitel celé kolonie, má to nějaký dopad na moji smlouvu?

Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) nemá na nájemní vztah zásadní vliv, neboť práva a povinnosti dosavadního vlastníka z nájmu přechází na vlastníka nového. Na druhou stranu dle zákona nemusí nový vlastník zachovávat závazky uzavřené nad rámec zákona, o nichž nevěděl. Beze změny by mělo zůstat i nastavení celé nájemní smlouvy. Nicméně z takto obecných informací nemůžeme konkrétně určit, jaký vliv bude mít na vaši podnájemní smlouvu změna majitele.

Kdyby mi vlastník vypověděl nájem, protože se na pozemku bude stavět, má nárok po mně chtít, ať mu na své náklady nachystám „zelenou louku“?

Po ukončení nájemního vztahu přenecháváte věc – zahrádku v původním stavu, nebylo-li určeno jinak, a s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Tedy majitel po vás nemůže požadovat vyklízení věcí, které již na zahrádce byly při započetí nájmu.

Jednotlivé parcely typicky neodděluje plot, v podstatě se tedy na moji zahradu může dostat kdokoli z ostatních členů osady. Dá se vyčíst ze smlouvy, zda tam druzí mají právo vstoupit?

Ano, toto by mělo být obsahem smlouvy, ale není to povinná náležitost. Obecně však pochopitelně nikdo nemůže chodit přes pozemek, který máte v nájmu či pachtu, pokud nejde například o cestu.