Mini domy jako v Americe? V Česku narazíte na realitu i zákony

Co je tiny house? A jak je to s ním v Česku?

Tiny house není pouze malý dům, je to koncept minimalismu a efektivního využití prostoru. Méně čtverečních metrů sice znamená méně věcí v něm, ale také i menší náklady a větší důraz na kvalitu života.

V Česku mohou tiny housy sloužit k rekreaci, jako doplňkové ubytování pro hosty, ale i k trvalému bydlení, ovšem s určitými omezeními. Tyto malé domky často měří méně než 37 mᒾ. Mohou být mobilní, tedy na kolech, nebo pevně ukotvené na pozemku.

Na rozdíl od USA nebo Německa, kde bydlení v tiny housy fungují běžně, u nás naráží na specifika klimatu, legislativy a dostupnosti pozemků.

V Česku tiny housy na kolečkách nejsou zase až tak časté. Zdroj: Shutterstock

Jak vypadají tiny housy v Česku? 

Ty české tiny housy se od těch amerických liší už na první pohled. Zatímco v USA je většina extrémně malých tiny housů na kolech a měly by spíše industriální vzhled, u nás převládá dřevo a přirozený chalupářský styl.

Nicméně, místo nablýskaných kontejnerových modulů v Česku častěji narazíme na domky, které připomínají miniaturní sruby nebo moderní chaty s velkými okny. Češi mají blízko k přírodě, a proto design těchto domů přizpůsobují spíše krajině než městskému prostředí. 

Liší se velikostí a vybavením 

Americké tiny housy někdy hraničí s experimentem, protože v něm najdete loftové ložnice o dvou metrech na délku nebo kuchyňky vestavěné do chodby.

V Česku jsou naštěstí majitelé praktičtější. Domky u nás mají většinou kolem 20-30 mᒾ a jejich interiér je řešen tak, aby v něm šlo doopravdy dlouhodobě bydlet, a to nejen víkendově.

V těchto domech nechybí jak plnohodnotná koupelna, tak i kuchyně s vařičem a často dokonce i kamínka na dřevo. Schody se mění na úložné prostory, postele bývají taky výsuvné nebo sklápěcí a kolikrát nechybí ani malá veranda, která opticky prostor zvětšuje. 

Uvnitř tiny housu najdete to, co v běžných bytech Zdroj: Shutterstock

Kde tiny housy často v Česku stojí

Většinu českých tiny housů nenajdete jako v USA na předměstí, ale v přírodě. Stojí v zahradách u větších rodinných domů, kde slouží jako ubytování pro hosty, nebo jako malá pracovna oddělená od ruchu domácnosti.

Oblíbené jsou rovněž i samoty, louky a lesní mýtiny. Hodně se jich objevuje také u rybníků nebo v rekreačních oblastech, kde suplují moderní chatu. Stále častěji se používají i pro glamping, tedy pro luxusní kempování. 

Tiny house u nás nejsou v porovnání se zahraničím příliš extravagantní Zdroj: Shutterstock

České tiny housy nejsou kopie těch amerických

I když se český trend pro tiny house inspiroval v Americe, přizpůsobil se našim podmínkám. Domky jsou lépe izolované kvůli zimě, častěji stojí na pevných základech než na kolech a jejich design je méně extravagantní.

Zatímco v Americe tiny house symbolizuje radikální minimalismus a život „na kolech”, u nás je to spíše kombinace chalupy, moderní chaty a praktického bydlení, které nezatíží peněženku ani životní prostředí. 

Legislativa a úřední pravidla (aktualizováno k 3. 9. 2025)

V Česku se tiny house a mobilní domy řídí novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb..

Co smíte postavit bez papírování?

Pokud chcete na svůj pozemek postavit malý objekt jen pro rekreaci nebo jako zahradní domek, potřebujete splnit tři základní podmínky:

1. Velikost a typ stavby:

• • do 40 m² a výška max. 5 m (a pouze jedno nadzemní podlaží), které stojí na pozemku rodinného domu nebo pozemku rekreační stavby. Tyto stavby musí souviset s bydlením nebo rodinnou rekreací a nesmějí sloužit k podnikání.
  • Do 40 m² a výška max. 5 m v zahrádkářské osadě. Tyto stavby nesmějí sloužit k bydlení, rodinné rekreaci ani k podnikání.
  • Do 55 m² a 4 m výšky na rekreačních plochách. Tyto stavby můžou sloužit k rekreaci, a zákon umožňuje i drobné podnikání (napr. občerstvení nebo prodejní stánky), ale ne k trvalému bydlení.

1. Minimálně 2 m od hranice pozemku a nejméně polovina plochy musí zůstat propustná pro dešťovou vodu.
2. Nesmí sloužit k trvalému bydlení. Jde o kůlny, altány, zahradní domky, mobilní domy pro rekreaci apod. (viz specifika v bodě 1).

Když stavba splní tyto podmínky, může se na pozemku rodinného domu, chaty nebo v zahrádkářské kolonii objevit bez úředního povolení. Její užívaní ale musí splňovat výše zmíněné podmínky.

Tiny housy v Česku jsou někde na pomezí chat a plnohodnotného bydlení Zdroj: Shutterstock

Co když chci v tiny house bydlet celoročně?

Trvalé bydlení se podle zákona považuje za „stavbu pro bydlení“, a ta už není drobnou stavbou. Takový dům spadá mezi jednoduché stavby, takže potřebuje povolení a často i kolaudaci (úřední schválení užívání). Navíc musí odpovídat územnímu plánu – tedy být na pozemku, kde je bydlení povoleno.

Zimy a vlhké podzimy kladou vysoké nároky na izolaci, topný systém a ventilaci. Zdroj: Shutterstock

Mobilní dům / maringotka

Zákon je dnes bere jako výrobky plnící funkci stavby. Pokud mají parametry „drobné stavby“ (do 55 m² a na rekreačním pozemku nebo do varianty 40 m²/5 m na pozemku rodinného domu či rekreační stavby) a neslouží k podnikání ani bydlení, obejdou se bez povolení.

Pokud jsou větší nebo chcete v nich bydlet, musíte žádat o povolení stejně jako u klasického domu.

Technické podmínky a napojení

Ať už dům stojí s povolením nebo bez něj, musí splnit základní technické požadavky:

• bezpečné konstrukce,
• hygienické normy,
• požární ochranu
• a správné nakládání s odpady a vodou.

Mobilní domy musejí splnit stejné technické požadavky jako klasické stavby. Můžete je připojit na inženýrské sítě, nebo je provozovat „off‑grid“ (solární panely, dešťová voda, kompostovací toaleta), ale vždy v souladu s předpisy.

Praktické limity

Česká realita ale přináší i praktické limity. Zimy a vlhké podzimy kladou vysoké nároky na izolaci, topný systém a ventilaci. Česká léta potom hrozí zase přehříváním.

Problémem je také nedostatek prostoru, protože v hustě osídlené krajině není tolik vhodných pozemků, takže tiny house bývá proto často spíše doplňkem k zahradě nebo rekreační chatě než aby byl plnohodnotným trvalým bydlením.

Aby se v něm dalo dlouhodobě žít, je zapotřebí, abyste vše důkladně promysleli a vybrali to správné místo. 

Tiny house najdete často v rekreačních střediscích. Zdroj: Shutterstock

Jaká je budoucnost tiny house v Česku? 

V Česku jsou proto zatím tiny housy „na pomezí” mezi rekreační chatou a plnohodnotným bydlením. Odborníci se ale shodují, že počet těchto domů a zájem o ně jen poroste.

Důvody jsou jasné:

• rostoucí ceny nemovitostí,
• touha po svobodě a udržitelnosti,
• a také fakt, že mladší generace méně lpí na velkém majetku.

Čím dál víc lidí hledá možnost, jak bydlet levněji, mobilně a zároveň i v kontaktu s přírodou. Překážkou zůstává legislativa, protože v mnoha případech se tiny house u nás považuje za stavbu pro rekreaci než trvalý dům.

Pokud však stát nastaví pružněji pravidla a obce najdou odvahu podpořit alternativní způsoby bydlení, tiny housy mají v Česku velký potenciál. 

Galerie:

Text: Adriana Dosedělová
Foto: Shutterstock
Zdroje: tinyhouseprodej.cz, muj-pravnik.cz, stavební zákon č. 283/2021 Sb., tinyhome.cz, mobilehut.eu, truhlarstvirillich.cz, glamping.cz, nasestrecha.cz