Kdo vám postaví dům?

Architekt

Prvním rádcem po usnesení rodinné rady o stavbě domu by měl být architekt. Pomůže při rozhodování o podobě, velikosti a členění budoucí stavby a také o základním stavebním materiálu – má-li být cihlová, betonová, dřevěná nebo třeba ze sendvičových panelů. Dokáže se rovněž orientovat ve světě stavebních firem a v lepším případě třeba s některou z nich úzce spolupracuje. Většinou dokáže také poradit při výběru stavebního dozoru, který by v žádném případě neměl být propojen s „vaší“ stavební firmou. Ale nepředbíhejme událostem. Ujasnili jste si, o jaký domek stojíte. Ne každá firma totiž obsáhne celý sortiment; i tady existuje určitá specializace. Když si vyberete několik dodavatelů podle svých představ, požádejte je o rozpočet na konkrétní dům v konkrétním čase. Vybírat můžete podle referencí architekta, známých a třeba i odborných časopisů. Po oslovených firmách byste měli požadovat vyjádření, zda případnou zakázku přijímají a také doklady o rozpracovaných či dokončených zakázkách. Podle takového výběrového řízení se potom můžete orientovat.

Zadání

Vybraným firmám zašlete orientační zadání. Pomůže vám s ním architekt nebo stavební dozor a mělo by obsahovat základní informace o terénu a velikosti stavby, dostupných inženýrských sítích, způsobu provedení, druhu stavební konstrukce a požadavcích na časový rozvrh stavby. Zároveň žádejte potvrzení, zda je oslovené firma schopna zakázku přijmout, reference o dokončených  či rozpracovaných zakázkách podobného druhu a informace o způsobilosti firmy a jejích pracovníků k zdárnému dokončení zakázky. Na základě kladných odpovědí zvolte firmy, které se vám zdají seriózní a které mají stavební činnost a dokončování staveb v předmětu podnikání. To zjistíte na internetu z výpisu živnostenského nebo obchodního rejstříku.

Finance

Vybraným firmám pošlete podrobný projekt stavby zpracovaný architektem a písemně vyhotovené podmínky, na nichž budete trvat při případném uzavření smlouvy. Jde především o finanční závazky (způsob uskutečňování plateb, ustanovení o pevnosti ceny, lhůty splatnosti faktur, záruční dobu, skonta aj.). Je to důležité proto, aby při podpisu smlouvy nedošlo k dohadům a nedorozumění, co v ní bylo a co nebylo zahrnuto. Čím více je případných nejasností, tím více příležitostí pro dodavatele ke zvyšování ceny. Přesnost stanovení ceny při výběrovém řízení se odvíjí i od podrobnosti vypracování projektu. Ocenění z projektu na stavební povolení je nedostatečné. Takový projekt má v detailech mnoho neznámého, a neznámé věci , jsou samozřejmě těžko ocenitelné. Potom nepomůže ani odvolání na odbornost firmy a její povinnost dokázat navrhnout vhodné detaily. Nakonec ani firmou navržené řešení, i když technicky správné, nemusí uspokojit vaše požadavky. Mnohem přesnějšího odhadu docílíte, pracuje-li firma už s prováděcím projektem.

V žádosti o podmínky a harmonogram stavby rodinného domu se doporučuje určit i způsob ocenění jednotlivých prací. Můžete si vytvořit vlastní tabulku, například podle po sobě následujících technologických etap: výkopové práce, zednické práce, tesařské práce – krov, pokrývačské práce – krytina, klempířské práce, elektroinstalace, vodoinstalace, topení…

Celková cena musí samozřejmě zahrnovat všechny práce, zajišťující pozdější bezproblémové užívání stavby. Nejjednodušší je vyžadovat ocenění podle používaných ceníků jednotného třídění stavebních konstrukcí a prací. Firmy je většinou běžně používají. Tak získáte cenové nabídky, na jejichž základě můžete porovnat celkovou cenu, ale můžete si udělat představu i o reálnosti jednotlivých cenových položek. V lepším případě dostanete několik nabídek v podobném rozpisu a můžete si sestavit výslednou porovnávací tabulku. Ještě před porovnáním cenových nabídek můžete s jednotlivými firmami jednat a dohadovat se o ceně některých stavebních etap, které se vám zdají oproti ostatním nabídkám nadhodnocené nebo naopak podceněné.

Konečné rozhodnutí

Celkové vyhodnocení nabídek z hlediska ceny se většinou dělá tak, že se vypočítá průměrná cena a na jejím základě se potom jednotlivé nabídky porovnávají. Běžný rozptyl ceny je 10 %, jestliže je rozdíl nižší nebo vyšší, je cena přemrštěná nebo nereálná. Nedejte se zlákat nereálnou cenou s vědomím, že máte přece smlouvu a dodavatel proto musí za smluvenou cenu dílo dokončit. Za nereálnou cenou se vždy skrývá nebezpečí nedokončené nebo s nedostatky a nedodělky v nevyhovující kvalitě provedené práce. Dlouho se potom soudit není žádná výhra. Jde přece především o to, abyste mohli dům užívat a ne chodit po soudech vymáhat oprávněné pohledávky. Po stanovení žebříčku cenových nabídek je třeba přihlédnout k získaným referencím a nabízeným bonusům od jednotlivých firem. Bývá rovněž zvykem navštívit již dokončené stavby od toho kterého dodavatele a přesvědčit se na vlastní oči o jejich kvalitě, případně si popovídat s majiteli o tom, jak byli spokojeni s průběhem stavby. Malé cenové rozdíly nemají při rozhodování takovou váhu jako reference a záruky úspěšného dokončení díla.

Smlouva o dílo

Závěrečnou akcí po výběru dodavatele je uzavření smlouvy o dílo. V ní by měly být jednoznačně stanoveny podmínky z výběrové nabídky, zejména cena stavby, termíny jednotlivých prací, záruční lhůty a záruky.

Stavební dozor

Úlohou odborného stavebního dozoru, je pomáhat stavebníkovi při zadávání poptávky firmám, vyhodnocení nabídek a uzavírání smlouvy o dílo. Zkušený stavební dozor úzce spolupracuje s architektem, má přehled o firmách, které ve stavebním sektoru působí, a může vám doporučit takovou, s níž nebývají problémy. Dále zabezpečuje, aby vše, co si stavebník od firmy objednal a za co má platit, bylo dodáno v bezchybném provedení. Jakákoli náhradní řešení nebo improvizace nepřipadají v úvahu. Stavební dozor musí zasáhnout při jakékoli pochybnosti o vhodném postupu prací nebo o kvalitě používaných materiálů. Bez odborných znalostí z oblasti ekonomiky stavebnictví je velmi těžké posoudit správnost fakturovaných prací. Obyčejně má navrch ten, kdo má lepší znalosti a informace. Proto je lepší spolehnout se na důvěryhodný stavební dozor.

Komínku, komínku můj…

Jistě chápete, že nelze napsat ideální návod na výběr ideální stavební firmy. Rozhodovat by měl ten, který investuje, po důkladném posouzení dostupných informací a referencí, a samozřejmě po poradě s angažovanými odborníky – architektem či stavebním dozorem. Toto pojednání by mělo sloužit k pouhé orientaci v pro laiky nepřehledném světě stavebních firem. Seznamuje s pravidly, která mají ušetřit nervy stavebníků a chránit jejich finanční prostředky před zneužitím. Snad poslouží k tomu, aby jejich komínek pěkně stál.

Jakub Drda
Foto: archiv vydavatelství JAGA
Zdroj: časopis HOME