Rekonstrukce bytu

Než začnete s rekonstrukcí bytu

Předtím, než se pustíte do rekonstrukce bytu nebo modernizace bytových prostor v bytovém domě, měli byste se podrobně seznámit s tím, co vás v následujících měsících čeká. Příprava je velmi důležitou etapou celého procesu modernizace. Předvídavost a důkladnost ve fázi příprav vás ochrání před množstvím nepříjemných překvapení při samotné realizaci stavebních prací.

Rekonstrukce bytu

Rekonstrukce bytu, resp. modernizace může být někdy z hlediska přípravy stejně náročná jako výstavba nového domu. Oba způsoby přípravy nového bydlení vyžadují finanční zabezpečení (z vlastních zdrojů nebo s využitím cizích finančních zdrojů), jasnou koncepci, dobrý projekt, výběr vhodných zhotovovatelů, souhlas sousedů (je vhodné a slušné je informovat těsně před započetím prací), odsouhlasení příslušných orgánů státní správy a obce při získání různých rozhodnutí, stanovisek, vyjádření apod.

Modernizace či rekonstrukce bytu je o to náročnější, že jsme omezeni některými danostmi bytu (nosný systém, umístění instalačního jádra, umístění oken, vstup do bytu apod.). V současnosti je jednou z nejčastějších úprav v bytech výměna bytového jádra, odstraňování a budování nových příček (většině majitelů dispoziční řešení bytů nevyhovuje), úprava kuchyň, vyhotovení nových podlah, výměna oken a dveří.

Investor, který má v úmyslu rekonstruovat či modernizovat byt, musí jasně definovat svoje požadavky. Od každého se očekává, že bude schopný formulovat svoji představu, případně nakreslit jednoduchý náčrt. Svoje představy může konzultovat i s architektem. Většina vlastníků nemá dostatek zkušeností a chybějí jim i odborné znalosti, proto se vyplatí poradit se s odborníkem.

Se stavebním povolením, nebo bez něj?

Investor musí ještě před započetím prací vědět, které plánované stavební práce je nutné realizovat na základě stavebního povolení, ke kterým stačí ohlášení a které se dají uskutečnit bez ohlášení stavebnímu úřadu.

Stavební povolení je potřebné při úpravách, při kterých se mění vzhled stavby, zasahuje se do nosných konstrukcí, mění se způsob užívání (např. při vytvoření otvoru v nosné stěně apod.). Při některých stavebních úpravách a udržovacích pracích se od stavebníka vyžaduje ohlašovací povinnost (např. výměna oken apod.). Ohlášení se nevyžaduje při ostatních udržovacích pracích (např. opravy a výměna vnitřních příček, omítek, obkladů stěn, podlah, dlažeb, opravy oken, dveří, výměna zařizovacích předmětů apod.).

Odborná pomoc při rekonstrukci

Kvůli potřebné koordinaci realizace stavebních prací zhotovíme kvalitní projekt, který musí být výsledkem názorů architekta, projektanta a stavebníka. Někdo právě tento krok – zhotovení projektu – považuje za zbytečné plýtvání penězi. Rekonstrukce bytu a modernizace bytových prostor se provádějí většinou bez odborného projektového řešení. Praxe však ukazuje, že improvizovaná řešení jsou často nákladnější. Za realizovatelnost projektu zodpovídá projektant obvykle za současného autorského dozoru. V případě zásahů do nosných konstrukčních prvků je velmi důležité vyžádat si stanovisko statika a souhlas ostatních vlastníků.

Způsob realizace prací volí stavebník, a to buď svépomocně – práce potom realizuje sám stavebník vlastními silami pod dohledem odborně způsobilé osoby – nebo dodavatelsky. Realizátorem rekonstrukce bytu či modernizace může být jeden zhotovovatel – přímý realizátor, který bude koordinovat práce jednotlivých subdodavatelů – nebo více realizátorů, tj. stavebník sám najímá řemeslníky. Při výběru zhotovitele je potřeba zvážit kromě ceny i kvalitu prací; z tohoto důvodu se vyplatí vyžádat si reference.

Se zhotoviteli je nevyhnutelné uzavírat smlouvy o dílo, které mají obsahovat předmět smlouvy, přesnou specifikaci rozsahu prací, termíny započetí a dokončení prací a konečnou cenu. Ve smlouvě je nutné přesně stanovit podmínky pro započetí stavebních prací a přebírací podmínky (vykonání zkoušek apod.). Bez smluvního zabezpečení – při práci tzv. načerno – nelze uplatnit nárok na reklamaci.

Pokud stavebník není odborně zdatný, doporučuje se objednat technický dozor, např. kvůli předcházení poškození vysoce kvalitních zařizovacích prvků – neodbornou montáží, resp. špatným napojením speciální výtokové baterie lze natrvalo poškodit daný prvek. Velmi důležitá je kontrola atestů a dodacích listů materiálů a zařízení, kde je potřebné se přesvědčit o tom, zda jsou v souladu s předloženou fakturou.

Časový plán

Ještě před zahájením prací navrhneme způsob a postup realizace a následně vypracujeme plán realizace z věcného a časového hlediska. Kvalitní plán je základem úspěchu. Často se však stává, že právě tato část přípravy absentuje nebo je zpracována jen povrchně.

Časový plán modeluje realizační postup, kontrolní a zkušební činnost a informuje nás o průběhu přípravy a realizace rekonstrukce bytu. V časovém harmonogramu je uvedený čas a postupnost všech činností i celková délka trvání. Do časového plánu je dobré zahrnout průběžné, respektive dílčí kontrolní zkoušky, případně kontroly, které by měly být uvedeny i v dokumentu rekonstrukce – ve stavebním deníku.

Odborník při tvorbě plánu uvažuje o více variantách řešení, z nichž vybere tu optimální. Zpracování časového plánu si vyžaduje od zpracovatele vědomosti z oblasti přípravy staveb a zvlášť z oblasti realizace a její organizace v prostoru a čase, z oblasti ochrany životního prostředí, bezpečnosti práce a požární ochrany. Při návrhu časového plánu musí být obeznámen se zákonitostmi vzájemných návazností dílčích procesů, protože z technologického hlediska musejí práce za sebou následovat tak, aby každá činnost byla stavebně důkladně připravena. Je samozřejmé, že návrh realizačního postupu závisí na konkrétních podmínkách.

Pro sestavení časového plánu potřebujeme znát soupis, objemy prací (z výkazu výměr), zdroje (slouží ke splnění činnosti – jsou to lidé, materiál a zařízení) a podmínky realizace. Nároky na časovou realizaci prací jsou stanoveny smluvně. V průběhu prací sledujeme údaje časového plánu a porovnáváme je se skutečností. Časový plán periodicky aktualizujeme v souladu s nesrovnalostmi mezi plánovaným a skutečným průběhem prací. Časový plán pro rekonstrukce bytu či modernizace se vypracuje ve formě harmonogramu, který je srozumitelný i pro laika.

Druhy stavebních prací

Rekonstrukce bytu dělíme na částečné a rozsáhlé. Částečná rekonstrukce bytu představuje výměnu příslušenstva – zařizovacích předmětů, kuchyňské linky apod. Na tyto práce zpravidla navazují malířské, dlaždičské a obkladačské práce, jejichž ukončení můžeme očekávat do třech až pěti dní.

Rozsáhlejší úpravy se dají rozdělit do třech skupin:

• úpravy se zachováním původního dispozičního řešení bez zásahu do nosných konstrukcí – výměna bytového jádra, některých konstrukčních prvků, např. vnitřních dveří, oken, podlah a povrchových úprav;
• úpravy se změnou dispozičního řešení s náročnějšími stavebními zásahy – nevyhnutelná je konzultace s odborníkem;
• úpravy se záměnou dispozičního řešení a se změnou plošného standardu – horizontální nebo vertikální přičlenění sousedícího bytu.

Pro rekonstrukci jsou charakteristické bourací práce v menším či větším rozsahu. Bourací práce se musejí vykonat v souladu se zvláštními předpisy z hlediska bezpečnosti a hygieny práce. Pracovní postup bourání musí realizátor vypracovat předem. Doprovodným jevem bouracích prací je produkce odpadu, jehož odvoz musí realizátor stavby zabezpečit. Způsob likvidace odpadu do značné míry ovlivní trvání prací. Je rozdíl, když na svislou dopravu vybouraného materiálu použijeme kryté žlaby či zavřené skluzy, nebo ho odvážíme po částech.

V případě změny dispozičního řešení se setkáme s vybouráním otvorů do nosných zdí (např. vytvoření dveřního otvoru), zazděním otvorů, vybouráním a posunutím příček, vyřezáním otvorů v příčkách apod. Nové příčky se dají zhotovit buď tradičně mokrým způsobem (zděné), nebo suchou cestou (montované příčky, které se realizují bez technologických přestávek prodlužujících trvání prací). V mnoha případech se aplikuje suchá montáž, vyhotoví se sádrokartonové příčky, které se připevňují na kostru. Dají se vytvořit i flexibilní skříňové příčky, pomocí kterých vytvoříme úložný prostor.

V případě velkých konstrukčních výšek, které se vyskytují zejména ve starých bytových domech, se často zhotovují snížené stropy suchou montáží. Vzniklý meziprostor se může využít k vedení rozvodů.

Úprava, resp. výměna bytového jádra patří mezi nejčastější činnosti v rámci rekonstrukcí bytových prostor. Jádro z dřevotřísky nebo umakartu se demontuje, v některých případech se vybourá i podkladová betonová mazanina. Nové jádro se vyzdí tvarovkami nebo se smontuje např. z impregnovaného sádrokartonu.

Nevýhodou mokrého procesu je větší pracnost, sekání rozvodů, příprava omítek pod obklad a velká hmotnost a naopak výhodou je bezproblémové zavěšení těžších předmětů. Nevýhodou suché montáže je kladení výztužných profilů do míst zavěšení těžších předmětů, výhodou je rychlost, rovný podklad pro obklady a minimální zatížení nosných konstrukcí. Rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace se instalují do jednostranně opláštěné sádrokartonové příčky a dokončí se příčka. Po celé ploše jádra musí být provedena hydroizolace.

V případě nerovného podkladu pro dlažbu se připraví potěr. Stěny jádra se obloží keramickým obkladem, strop se vymaluje.

V některých případech se v bytovém jádře instaluje podhled s bodovým osvětlením (volíme svítidla vhodná do vlhkého prostředí).

Důležitým předpokladem rekonstrukce bytu je kontrola, případně výměna instalací. Velmi důležitým je posouzení kapacity a opotřebování všech rozvodů. Pokud dojde k výměně sanitární instalace, elektroinstalace či ústředního topením, je stavebník povinen ještě před zahájením prací získat souhlas příslušných institucí a při uvedení do užívání vykonat tlakové zkoušky s revizními zprávami.

Při rekonstrukcích bytů staršího bytového fondu správce vyžaduje umístit měřicí přístroj na veřejně přístupné místo. Je vhodné, podle možnosti, zabezpečit do bytů nad rekonstruovaným bytem přívod vody pomocí provizorního propojení. Činnosti související s odpojením vody a elektřiny zpravidla vyhlašuje a oznamuje správce objektu. V návrhu elektroinstalace se musí počítat i s dostatečnou rezervou kvůli možnému dodatečnému napojení neplánovaných elektrospotřebičů. Všechny instalační práce si vyžadují průběžné dílčí kontroly spolu se zkouškami těsnosti a funkčnosti rozvodů a zařízení.

Dokončovací práce

Podkladové vrstvy podlah se zhotovují mokrým, resp. suchým způsobem. Na podklad ze sádrokartonu (suchý způsob) se dají položit všechny běžné podlahové krytiny. Před položením desek vyrovnáme izolací, tmelem nebo suchým posypem beton, po položení desek můžeme hned položit nášlapnou vrstvu. Mokrý způsob představují lité podkladové podlahoviny. Před položením finálního povrchu musí být podkladová vrstva schopna snést zatížení.

Po posledních povrchových úpravách (omítky a stěrky, tapety, obklady) přijdou na řadu nášlapné vrstvy podlah (laminátové či dřevěné parkety, koberce, PVC, linoleum atd.). V průběhu prací dbáme na to, aby výsledný rozdíl v úrovni podlah mezi sousedícími místnostmi nepřevyšoval 1 cm. Na samý závěr finálních dokončovacích prací kompletujeme truhlářské výrobky.

Okna a dveře

V minulosti se dveře osazovaly do ocelových zárubní. Dnešním trendem je obložení ocelových zárubní dřevěným zárubňovým systémem (bez náročných stavebních úprav) a výměna dveřního křídla.

Plánujeme-li výměnu oken, osazení nových oken zařadíme před provedení povrchových úprav.

Text: doc. Ing. Michal Božík, Ph.D., Ing. Zlatica Vargová, Foto: Bayosan, BoMax, IKEA a archiv vydavatelství, zdroj: Vše o rekonstrukcii bytu, JAGA GROUP s.r.o.