Při vybírání pozemku buďte vybíraví

Ani vysoká cena nemusí být zárukou ideálního pozemku. Výběr pozemku je aměl by být subjektivní záležitostí. My vám chceme nabídnout několik rad, které by vám mohly pomoci zorientovat se.

Lokalita

Máte-li ten hřejivý pocit na hrudi alokalita se vám líbí, neznamená to, že tomu tak musí být iza deset let.

První, na co si posviťte, je územní plán dlouhodobého rozvoje města nebo obce, zněhož byste se mohli dozvědět, zda ten klid za pár let nenahradí hluk aut zblízké dálnice. Územní plán najdete na příslušném stavebním úřadě, kde se můžete poradit isjeho pracovníky. Ptejte se na všechna možná inemožná omezení týkající se daného území, protože ne každý pozemek je stavební. Každé město nebo obec má výhledový plán využívání všech ploch na svém katastrálním území. Na stavebním nebo katastrálním úřadě zjistíte, jaká jsou na daném území omezení aza jakých podmínek můžete stavět (město nebo obec může mít vúzemním plánu pro tuto plochu jiné využití), jaký je plán rozvoje okolí pozemku (určitě by se vám nelíbilo, kdyby vblízkosti vašeho pozemku za několik let vyrostla průmyslová zóna), jaké jsou regulativy vdané lokalitě (podmínky umístění stavby, výška zástavby, povolená podlažnost, poměr zastavěné plochy kploše zeleně, funkce, architektonické ztvárnění). Problémy mohou být smožností napojení na inženýrské sítě nebo nachází-li se pozemek vpamátkové zóně či ochranném pásmu energetických rozvodů – nemuseli byste dostat územní rozhodnutí, atedy ani stavební povolení.

Pozemek by se neměl nacházet vlokalitě, kde je vyhlášena takzvaná stavební uzávěra. To je území určené pro státní výstavbu, například dálnice, elektrárny či přehrady, nebo to může být oblast poddolovaná po důlní činnosti.

Dům není možné postavit ani na území národního parku či vchráněné krajinné oblasti, vochranném pásmu železnice, dálkových rozvodů vysokého napětí nebo zemního plynu.

Berte vúvahu isvé citové arodinné vazby kdané lokalitě, zamyslete se nad svým stylem života. Máte raději samotu, nebo bydlení ve městě (případně vjeho okrajových částech), či na venkově? Je třeba také vycházet zkaždodenních potřeb: jak daleko byste docházeli do práce, děti do školy azájmových kroužků, potřebujete mít vblízkosti služby, zdravotnická zařízení, máte kdispozici auto, jste odkázáni na veřejnou dopravu? Je důležité zvážit jak pozitivní, tak negativní faktory vyplývající zokolí pozemku – rušnost aprašnost od komunikací, pachy aškůdci ze skládky, blízkost vodního toku (záplavy), svahovitost pozemku ajeho orientace na světové strany, aktivity sousedů (malovýroba), zábavní centra, zabezpečení soukromí a podobně.

Pozemek a jeho parametry

Doporučit nejvhodnější tvar, rozměry, sklon či geologické ahydrologické parametry je nemožné, protože každý jednotlivec má osvém bydlení jiné představy. Můžeme vám jen poradit apomoci vrozhodování.

Samostatně stojící rodinný dům potřebuje pozemek srozlohou asi 600 až 800 m²; 600 m² je vhodných pro menší rodinný domek, velká vila bez adekvátního prostoru kolem by působila na takovémto malém pozemku nevkusně.

• Máte-li představu odomě svelkým zázemím, sokrasnou zahradou, případně isportovní plochou, budete potřebovat alespoň 1000 m².

• Při výběru velikosti pozemku by vám mohl být pomůckou optimální poměr zastavěné plochy kcelkové výměře pozemku, přičemž za zastavěné plochy se považují izpevněné plochy kolem pozemku. Jejich součet by měl být asi 30 % zcelkové plochy pozemku. Pro samostatně stojící dům je nejvýhodnější obdélníkový tvar pozemku soptimálním poměrem stran 2 : 3. Obdélníkový tvar pozemku, jehož jedna strana je orientovaná kpřístupové komunikaci, má délku alespoň 18 m anabízí optimální řešení, vněmž vedle samostatně stojícího domu sdostatečným odstupem od sousedů zůstává prostor ipro garáž vedle objektu.

Orientace na světové strany má na pozemek a objekt velký vliv a ovlivňuje provozní náklady a kvalitu bydlení. Nejpreferovanějšími světovými stranami jsou jižní, jihozápadní až západní strana.

• Méně vhodné jsou parcely užší než 15 m, na něž se sice dá umístit samostatně stojící rodinný dům, avšak maximální 10metrová šířka bude omezující vdispozičním řešení (není to neřešitelný problém, ale přizvěte si na pomoc architekta). Na úzkých pozemcích je vhodnější uvažovat ořadové zástavbě nebo alespoň dvojdomu, což má imnoho jiných výhod, například finanční aenergetické úspory. Na řadový dům vám stačí i300 m² plochy pozemku.

• Minimální vzdálenost dvou sousedních objektů by měla být alespoň 7 m ataké vzdálenost domu od hranice pozemku je stanovena na minimálně 2 m aod cesty minimálně 3 m. Výjimku tvoří řadové aatriové zástavby, unichž je možné jít až na hranice pozemku. Existují ivýjimky ase souhlasem souseda můžete snížit vzdálenost ksousedovu domu na 4 m, avšak surčitými omezeními, například uosazení oken na straně od souseda, kam můžete umístit jen malé okénko záchodu nebo spíže.

• Koupi pozemku je dobré konzultovat sarchitektem, který pro vás bude připravovat projekt, hlavně ty komplikovanější amenší pozemky mohou pro vás znamenat neřešitelný problém, ale architekt je může vidět úplně jinak. Komplikované pozemky bývají většinou levnější.

• Při výběru pozemku musíte pamatovat ina jeho údržbu, protože svelikostí pozemku rostou ináklady na jeho údržbu. Ptejte se ina podloží parcely – skalnaté podloží zvyšuje náklady na zakládání stavby avelké problémy by vám vbudoucnosti mohla nadělat ivysoká hladina spodní vody, která by za velkých dešťů mohla pravidelně zaplavovat sklepní prostory. Někdy se stačí jen zeptat sousedů abudete mít podrobný geologicko-hydrologický průzkum zpřímého zdroje.

• Majitel pozemku by vám měl ukázat hranice pozemku vterénu aupozornit vás na existující inženýrské sítě procházející pozemkem ataké na studny, staré sklepy, základy apodobné zakryté objekty, které vás mohou překvapit při kopání základů.

Dostupnost inženýrských sítí

Dostupností inženýrských sítí rozumíme, zda se na pozemku nebo vjeho blízkosti nachází přípojka elektřiny, plynu, kanalizace, telekomunikačních sítí, kabelové televize apodobně. Vybudované inženýrské sítě sice zvyšují cenu pozemku, většinou se však realizují hromadně pro konkrétní oblast, ato je samozřejmě levnější než jejich individuální výstavba. Chybějící infrastruktura vás nemusí odradit od koupě pozemku, vše je řešitelné, jen je nutné počítat sinvesticemi kpřekonání těchto překážek. Největší problém vzniká při chybějící elektrické síti. Plyn se dá nahradit jiným zdrojem, kanalizaci vyřešíte žumpou nebo čističkou odpadních vod, absence vodovodu se vyřeší vlastní studnou; pokud však pozemek nemá možnost napojení na elektřinu, vzniká problém.

Návštěva katastrálního úřadu je nutností

… ato především vsoučasnosti, kdy se unás stalo samozřejmostí zatajování různých skutečností aspodvodníky se roztrhl pytel. Podrobně si prostudujte list vlastnictví kpozemku azjistěte, zda na něm nejsou takzvaná věcná břemena, která se mohou týkat isítí vedených přes pozemek ajejich přístupnosti. Aby se vám nestalo, že na krásném, velkém pozemku si nebudete moci postavit dům podle svých představ, protože budete muset respektovat ochranné pásmo sítí.

Na pozemek se vchází zulice nebo cesty. Pokud tomu tak není apřístup vede přes sousední pozemek, je nutno ověřit, kdo je vlastníkem přístupové parcely ajak je takový přístup na pozemek vyřešen právně. Může jít ospoluvlastnictví přístupové parcely nebo komunikace nebo věcné břemeno zapsané vlistě vlastnictví majitele průchozího pozemku, což znamená, že povinností vlastníka je umožnit přístup majitelům pozemků bez samostatného přístupu. Také běžně používaná komunikace může mít konkrétního majitele, který by se mohl po čase rozhodnout změnit podmínky jejího užívání. Uvětší komunikaci si ověřte, zda nebude problém snapojením na ni. Při vydání stavebního povolení budete potřebovat souhlas policie na napojení.

Pokud jste se rozhodli

Po získání znaleckého posudku potřebného kocenění pozemku (většinou na náklady původního majitele) adohodnutí kupní ceny je nutné uzavřít kupně-prodejní smlouvu. Měl by ji vypracovat komerční právník nebo notář. Podklady potřebné kvypracování této smlouvy jsou:

• znalecký posudek,
• list vlastnictví,
• kopie katastrální mapy svyznačeným pozemkem.

Po uzavření kupně-prodejní smlouvy je třeba převod vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí.

Text: Kamila Ďuríková
Foto: archiv redakce