8 užitečných rad, jak vybrat pozemek

1 Lokalita

Před výběrem pozemku je dobré mít ujasněnou představu o svém domě snů. A potom přijde na řadu výběr vhodné lokality. Již předem se rozhodněte, zda chcete stavět na venkově nebo ve městě, a určete si takzvanou širší lokalitu, váš dům by měl například stát na venkově ve vzdálenosti 15 km od krajského města. Na venkově počítejte s nižší cenou pozemku, ale je dobré zvážit, zda vám bude vyhovovat vzhledem k menší občanské vybavenosti (obchody, služby, školy, zdravotní střediska).

Při výběru pozemku myslete na to, že s rostoucí velikostí stavební parcely roste nejen její cena, ale i náročnost na její údržbu. FOTO THINKSTOCK.CZ

2 Velikost a tvar

Na samostatně stojící dům budete potřebovat pozemek s plochou asi 600 až 800 m², přičemž spodní hranice je vhodná pro malý rodinný dům. Při výběru velikosti pozemku je současně dobré dodržet optimální poměr zastavěné plochy k celkové výměře pozemku, přičemž za zastavěné plochy se považují i zpevněné plochy, chodníky a terasy kolem domu. Jejich součet by měl být maximálně 30 % z celkové výměry pozemku. V případě samostatně stojícího domu je nejvýhodnější obdélníkový tvar pozemku s optimálním poměrem stran 2 : 3, kde by se rozměr kratší strany měl pohybovat mezi 20 až 25 m a tato strana by měla být orientována na přístupovou komunikaci. Tento rozměr umožňuje postavit na pozemku dům se šířkou 10 m s dostatečným odstupem od sousedů a k němu umístit garáž. Méně vhodné jsou parcely užší než 15 m, na které se sice dá umístit samostatně stojící rodinný dům, ale přináší s sebou omezení v dispozičním řešení. Pokud plánujete stavět řadový dům, postačí vám pozemek s plochou 300 m².

Orná půda, louka, zahrada nebo travnatý porost jsou pozemky, které v územním plánu nejsou určeny na zástavbu.

3 Orientace na světové strany

Ačkoli jde na první pohled o zanedbatelný faktor, nejlepší je, pokud je přístupová komunikace napojena ze severní strany, což umožňuje optimální jižní oslunění většiny obytných místností, obývacího pokoje, terasy či balkonu, kde lidé během dne tráví nejvíce času. Ze severní strany je proto vhodné umístit místnosti, které na proslunění nejsou náročné, jako vstup do domu, garáž, technickou místnost či komoru.

Pokud je pozemek evidován v zemědělském nebo lesním fondu, je potřebné vyjmout ho z půdního fondu, což jsou dodatečné náklady ke kupní ceně pozemku. FOTO THINKSTOCK.CZ

4 Svahovitost terénu

Pokud chcete výběrem pozemku co nejvíce ušetřit při vlastní stavbě domu, jasné řešení nabízí rovinatý pozemek. Svahovitý pozemek může představovat zajímavou výzvu a poskytnout prostor na atypické řešení stavby, přináší však s sebou výrazně vyšší náklady na realizaci. Počítat musíte například nejen se složitějším zakládáním, ale i s náročnější úpravou okolí domu a zahrady.

5 Dostupnost inženýrských sítí

Při výběru pozemku představuje jedno z důležitých kritérií i dostupnost inženýrských sítí, tedy to, zda se na pozemku nebo v jeho blízkosti nachází přípojka elektřiny, plynu, kanalizace, telekomunikačních sítí a podobně. Chybějící infrastruktura vás od koupě pozemku nemusí odradit, počítejte však s vyššími investicemi na překonání těchto překážek. Největší problém vzniká při chybějící elektrické síti. Nezbytná je také voda. Pokud v obci není veřejný vodovod, je potřebné vybudovat studnu. Plyn můžete nahradit jiným zdrojem, chybějící kanalizaci zase vyřešíte žumpou nebo čističkou odpadních vod.

Pomocí občanské inzerce, realitních společností a nabídek na internetu si vytvořte obraz o cenách pozemků v lokalitách, o které máte zájem. Ujasníte si tak, jakou cenu za m2 můžete očekávat. FOTO THINKSTOCK.CZ

6 Přístup na pozemek

Před koupí pozemku je nezbytné ověřit si jeho dostupnost. K pozemku se obvykle přichází z veřejné komunikace. Může však nastat situace, že přístup k vašemu pozemku vede přes soukromou parcelu. V takovém případě si zjistěte, kdo je vlastníkem přístupové parcely a jak je takovýto přístup na pozemek právně ošetřen. Vlastníci pozemků, na které se lze dostat jen z přístupové parcely, jsou obvykle spoluvlastníky této parcely. Dalším možným řešením je zatížení parcely věcným břemenem, což v praxi znamená, že majitel přechodové parcely má povinnost umožnit přístup na ostatní pozemky.

Dodatečné přivedení inženýrských sítí na pozemek s sebou přináší problémy a je finančně náročné. Proto si zjistěte, zda se v dané lokalitě nacházejí a jaké jsou možnosti jejich napojení. Kapacita sítí totiž může být předimenzovaná, v důsledku čehož napojení nebude možné. FOTO THINKSTOCK.CZ

7 Základem je znát podloží

Při výběru pozemku je důležité vědět, zda se nějaká překážka neskrývá pod zemí. Skalnaté podloží totiž výrazně navýší náklady na stavbu rodinného domu, především však na založení stavby. Nemalé problémy by vám v budoucnosti mohla způsobit i vysoká hladina spodní vody. Ta by vám při silných deštích mohla pravidelně zaplavovat sklepní prostory. Pokud nemáte peníze nazbyt na geologický průzkum, někdy stačí, když se zeptáte sousedů. Toto riziko však určitě nepodceňte, spodní voda totiž může způsobit problémy se statikou domu.

8 Předejděte problémům

Před koupí pozemku si podrobně prostudujte list vlastnictví k pozemku, abyste předešli možným problémům, a zjistěte, zda na něm nejsou věcná břemena. Ta se mohou týkat i sítí vedených přes pozemek a jejich přístupnosti. Problém může nastat i v případě, že se v okolí pozemku, který chcete koupit, plánuje v budoucnosti výstavba. Proto je dobré před koupí navštívit místní úřad a vyžádat si informace o stavebních aktivitách. Nikdo z vás určitě nechce, aby mu hned za domem procházela dálnice.

Pokud kupujete pozemek na inzerát od fyzické osoby nebo od neprověřené realitní kanceláře, ověřte si deklarované vlastnosti pozemku, především však jeho skutečné vlastnictví, na katastrálním úřadě. FOTO THINKSTOCK.CZ

Zastavěnost pozemku

Při výběru pozemku nezapomínejte na to, že aktuálně platná legislativa neumožňuje zastavět celou plochu pozemku. Myslete i na minimální odstupovou vzdálenost dvou sousedních objektů – vzdálenost mezi dvěma rodinnými domy nesmí být menší než 7 m. Současně platí, že vzdálenost rodinných domů od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m a vzdálenost domu od pozemní komunikace musí být minimálně 3 m. Ve stísněných územních podmínkách lze vzdálenost mezi rodinnými domy snížit až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých částí stěn nejsou okna obytných místností.

TEXT NATÁLIA ŽÁKOVÁ
FOTO THINKSTOCK.CZ
ZDROJ JAK POSTAVIT DŮM DO 2 000 000 Kč, JAGA GROUP, s.r.o.