Naplánujte si stavbu domu

Bydlení ve vlastním domě s dostatkem místa a soukromí určitě stojí i za pomyslné porodní bolesti, s nimiž je stavba spojena. Není to tak složité, jak by se na první pohled mohlo zdát. Na celý příběh stavby se určitě budete dívat střízlivěji, když si co nepřesněji stanovíte jednotlivé etapy a časový plán výstavby.

Jak dlouho to bude trvat? Tuto otázku si klade každý stavebník, délka se však liší dům od domu a univerzální odpověď neexistuje. Většina částečně svépomocných stavebníků se nastěhuje do roka a půl od prvního výkopu. Pokud například začnete stavět v květnu, Vánoce následujícího roku byste už mohli oslavovat v novém. Samotná rychlost však závisí na mnoha okolnostech – jak na předpokladu, že stavebník nemá problém s financemi, tak na charakteru a složitosti samotného domu, koordinaci prací (hlavně řemeslných) a na časových a meteorologických limitech především u mokrých stavebních prací.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Samozřejmě existují i rychlejší postupy a scénáře, podle kterých můžete bydlet ve svém mnohem dřív. Jednodušší bungalov můžete například postavit asi za čtyři měsíce. Musíte však všechno předem promyslet a důsledně zorganizovat harmonogram prací. Hrubá stavba se dá zvládnout poměrně rychle, klíčovým časovým parametrem jsou řemeslníci a různá povolení. Ještě rychlejší může být stavba montovaného katalogového domu, případně dřevostavby, u kterých se dá vše stihnout i za dva měsíce.

Když stavíte zděný dům, není k zahození použít roky ověřený zvyk: nechat hrubou stavbu jednu zimu vymrznout, aby byl dostatek času na všechny technologicko-chemické procesy.

Výběr pozemku

V současnosti můžete dům postavit téměř na jakémkoli pozemku. U svahovitých pozemků však berte v úvahu, že zakládání stavby a terénní úpravy cenu rodinného domu zvýší. Při složitém zakládání může cena domu vzrůst až o jednu třetinu proti zakládání na rovině. Toužíte-li po pozemku na samotě, ve většině případů musíte počítat s tím, že nebude možnost napojit se na kanalizaci a vodovod. Budete proto potřebovat vyšší vstupní kapitál na vybudování domácí čističky odpadních vod. Další možností je vybudování septiku nebo žumpy. Problematický je i pozemek s velkou vzdáleností od inženýrských sítí, když se na ně parcela nedá napojit přes pozemky obce. V takovém případě musíte vést přípojky přes pozemky sousedů, což často přináší nepředvídatelné problémy.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Projekt rodinného domu

Jako stavebník se musíte rozhodnout mezi projektem na míru a katalogovým projektem. Při vypracovaní projektu na míru musíte počítat s časem na jeho dodání ze strany projektanta. Přitom je potřebné si uvědomit, že projekt stavby se skládá kromě návrhu architekta i z práce jiných profesí (statika, návrh vytápění, elektroinstalace a podobně). Práce na těchto součástech projektu může začít až po kompletním vypracování architektonického návrhu. Katalogový projekt zase umožňuje rychle získat představu o tvaru, rozměrech a členění stavby, nedává vám však možnost uplatnit vlastní požadavky. Velkou výhodou je jeho téměř okamžitá dostupnost a relativně nízká cena. Nevýhodou je, že v případě požadavků na úpravu projektu můžete narazit na nejeden problém.

Při výstavbě rodinného domu je vhodné postupovat tak, aby se v zimním období daly realizovat práce v interiéru objektu.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Stavební povolení, ohlášení stavebního záměru

Vyřízení povolení stavby je spolu s vypracováním projektové dokumentace součástí přípravy stavby rodinného domu. Povolení stavby rodinného domu lze získat formou stavebního povolení, souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru (ohlášení stavby) nebo na základě oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora. Žádost o vydání stavebního povolení, resp. ohlášení stavebního záměru se podává na místně příslušném stavebním úřadě na předepsaném formuláři spolu s dalšími požadovanými dokumenty: listem vlastnictví, kopií z katastrální mapy, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, projektovou dokumentací příslušné úrovně zpracovanou projektantem ve dvou (ve stanovených případech ve třech) vyhotoveních.
K projektové dokumentaci je potřebné přiložit průkaz energetické náročnosti budovy zpracovaný energetickým specialistou, závazná stanoviska, případně rozhodnutí dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení. Dále se přikládá doklad o uhrazení správního poplatku (5 000 Kč u stavebního povolení, 1 000 Kč u ohlášení). V případě, že bude stavba rodinného domu prováděna svépomocí, uvádí se v žádosti jméno stavbyvedoucího, který bude vykonávat stavební dozor, spolu s uvedením čísla, pod nímž je zapsán v seznamu autorizovaných osob. Samostatně se přiloží prohlášení stavbyvedoucího o tom, že bude řídit provádění stavby.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Lhůty

Je-li ohlášení úplné a je-li ohlášený stavební záměr v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, se závaznými stanovisky, popřípadě rozhodnutími dotčených orgánů, s územním rozhodnutím nebo regulačním plánem, stavební úřad vydá souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru do 30 dnů ode dne podání ohlášení. U žádosti o stavební povolení v jednoduchých věcech rozhodne stavební úřad bez zbytečného odkladu, nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení stavebního řízení.

Stavební povolení nabývá platnosti po uplynutí patnáctidenní lhůty, během níž se mohou ještě zpřesnit detaily každou ze zúčastněných stran. Povolení ztrácí platnost, když se stavba nezahájí do dvou let od nabytí právoplatnosti, s výjimkou případů, kdy stavební úřad určí k začátku stavby delší lhůtu.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Zakládání stavby

První část vlastní výstavby tvoří zakládání stavby, které se skládá ze dvou částí, stavby zemních konstrukcí a budování základů. Do stavby zemních konstrukcí patří přípravné práce, výkopy, vroubení výkopů (zabezpečení proti sesunutí) a přemísťování vykopávek. Následuje vlastní budování základů, které může probíhat různými způsoby (nejčastěji se můžete setkat se dvěma druhy základových konstrukcí: se základovými pasy a základovými deskami). Do zakládání na základových pasech se můžete pustit i sami, realizace základů pomocí základové desky je však náročnější, proto ji svěřte do rukou odborníkům. V této fázi výstavby se zpravidla realizuje i horizontální kanalizace spolu s konstrukcemi umožňujícími rozvod energií.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

Hrubá stavba

V rámci hrubé spodní stavby se vyhotovují svislé a vodorovné konstrukce suterénu, svislé a vodorovné izolace proti vodě a jejich ochrany, zásypy a obsypy. Ve fázi hrubé vrchní stavby se realizují svislé a vodorovné nosné konstrukce na vrchní stavbě. Následuje střecha, u které se průběh prací liší v závislosti na jejím typu. Vyhotovuje se střešní plášť (ploché střechy) nebo krov (šikmé střechy). V této fázi stavby se začínají realizovat práce v interiéru domu: zdění příček, osazení zárubní, vyhotovení hrubých instalačních rozvodů vody, kanalizace, plynu či elektroinstalace. Následuje úprava vnitřních povrchů stěn a stropů, osazení hrubých tesařských a zámečnických konstrukcí.

Dokončovací práce

Etapa dokončovacích prací při výstavbě domu trvá zpravidla nejdéle, přičemž některé z těchto prací se často uskutečňují až po jeho obydlení (například fasáda domu). V první fázi se vyhotovují podlahy z keramických dlaždic a keramické a kamenné obklady. Následují malířské a natěračské práce, kladení nášlapných vrstev podlah, kompletace instalací či osazení tesařských a zámečnických konstrukcí. V této části výstavby se práce opět přesouvají do exteriéru a provádějí se vnější povrchové úpravy domu, jakož i úprava okolí domu v podobě okapového chodníku nebo dlažby. Posledním procesem je kontrola kvality a odevzdání domu, přičemž průběžná kontrola probíhá současně s realizací všech stavebních procesů.

Konečnou tečkou za stavbou domu je vydání kolaudačního rozhodnutí stavebním úřadem, které znamená povolení k užívání domu. Lhůta pro jeho vydání je do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí, ve výjimečně složitých případech to může být až do 60 dnů.

FOTO: THINKSTOCK.CZ

TEXT: ANDREJ MIKLÁNEK, LEA PROCHÁZKOVÁ, JARMILA POČAROVSKÁ
Odborná spolupráce: Marie Báčová (ČKAIT)
FOTO: THINKSTOCK.CZ
ZDROJ: časopis HOME, JAGA MEDIA, s.r.o.