Slasti a strasti typového projektu

Touha po vlastním domě dřímá v mnoha z nás. Mezi snem a jeho realizací však stojí Taxisův příkop plný nejrůznějších problémů, které je nutné překonat. Tím největším bývá finanční náročnost. Proto se mnoho z nás rozhodne rezignovat na dům na míru a porozhlédne se po typovém projektu. Zvládli jsme Taxis? Nikoli, jen změnili koně.

Vztah časopisů zabývajících se bydlením (a ten náš nevyjímaje) k typovým projektům je macešský. Příliš často se jim nevěnujeme, přitom pokud jde o procento typových projektů v individuální výstavbě, českému stavebnímu trhu projekty tzv. na klíč jasně dominují. Na druhé straně se nám čtenář nemůže moc divit – snažíme se, aby na našich stránkách našel obsah pokud možno unikátní a originální, což projekt, který je už od svého vzniku koncipován tak, aby mohl být jednoduše „množen“, z 90 procent nikdy nemůže splnit. Reakce čtenáře – investora je mnohdy jednoznačná – přečte časopis, osloví architekta, jehož dům se mu na našich stránkách líbil, zapláče nad cenou, kterou je potřeba zaplatit za návrh bez toho, aby se jednou koplo do země, a skončí u firem nabízejících domy na klíč či projekty z katalogu.

Z jejich nabídky si vybere dům, který se mu líbí, seznámí se s podmínkami smlouvy, zakřepčí nad skvělou cenou (projekt sám je při realizaci „zdarma“, projekt z katalogu projektanta za pár desítek tisíc), sejde se s výrobcem a jeho projektantem a projekt společně – je-li to vůbec možné –, přepracují do podoby, aby investoru a jeho potřebám opravdu vyhovoval… Anebo ne a pak nový majitel po roce výstavby obývá dům, na jehož podobu, dispozice či kvalitu provedení si zvykne. A často jej hřeje pomyšlení, že ušetřil – což se může, ale nemusí zakládat na pravdě. Pokusme se ale podívat na typové domy podle možností bez klapek na očích.


Výhodou programů výrobců stavebních materiálů je garance kvality realizace stavby – ať už individuálního nebo typového projektu.

Byt na klíč ano, dům ne?

Nejprve se pokusme odbourat jedno ze zavedených klišé, které šíří mnohé odborné kruhy: dům na klíč = šunt. Zatímco v případě investice do bytu v novostavbě se vaše úmysly nesetkávají s despektem, pokud kupujete budoucí dům v právě vznikající kolonii rodinných domků, jste málem za vyvrhele. Ano, i my vám klademe na srdce, abyste se zamysleli nad projektem celého developerského záměru, nad souvislostmi s dopravou, vzali v potaz občanskou vybavenost (až budete za pár let řešit školku, začnou vás trápit věci, o kterých dnes vůbec neuvažujete). Zde ale platí stejná mince jak pro bytový, tak pro rodinný dům. Princip je úplně stejný – kupujete si i sousedy, o nichž nic nevíte, materiály, o kterých rozhodl developer, dispozice, do kterých lze zasáhnout jen omezeně (jelikož vlastní konstrukce domu je dána projektem, jenž byl schválen dávno předtím, než jste vy začali o investici vůbec uvažovat). A stejná pravidla platí i při klientských změnách, které vám developer umožní. Koupě bytu a koupě domu vyjde v tomto případě nastejno a kritizovat ty, kteří dávají přednost pár metrům vlastní zeleně (domkaři) před pohodlím výtahu (bytaři), opravdu není fair. Takovouto investici je potřeba pečlivě zvažovat, zajet na místo stavby, ověřit dostupnost a třeba i nahlédnout do územního plánu obce, abychom zjistili, zda našich 200 m2 zahrádky s bazénem nebude za pár let součástí železničního koridoru či nájezdu na dálnici. Rozhodně neprohloupíte, pokud navštívíte referenční stavby developera. Ten se chová jako podnikatel maximalizující zisk a omezující náklady, proto volí nejčastěji stejné postupy, stejné materiály – stavby se mnohdy liší jen v designu. A samozřejmě prohlédněte si nejen vzorový dům plánovaného sídliště, ale i starší reference, abyste zjistili, s čím se jejich obyvatelé potýkají pět či více let po kolaudaci. Nespornou výhodou takovéto investice je, že odpadá papírování. Podoba domu je schválena, povinnost dodržet místní regulativy přechází na developera, který si podobu svého záměru nechává schvalovat na místním stavebním úřadě.

Individuální typový dům

To, co zní jako protimluv, je de facto nejčastější řešení potřeb investora, který se nechce vázat na hromadnou výstavbu, ale hledá individuální řešení. Ovšem usoudí, že na individuální projekt v ceně několik set tisíc nemá, nebo má představu, že tyto prostředky investuje jiným způsobem.

Rozhodně nestačí probrat se nabídkou firem nabízejících domy na klíč (například Ekonomické stavby, ELK, GServis, Haas-Fertigbau, RD Rýmařov) či možnost získat pouze projekt (GServis, individuální projektanti). Váš první pohled by měl zamířit na výběr vhodného pozemku. Ne každý typový dům lze umístit na jakýkoli pozemek – domy z katalogů jsou obvykle navrženy na univerzální rovinu, což váš výběr pozemku značně omezuje. Osazení do svahu vyžaduje dodatečné náklady na změnu projektu i na vlastní stavbu.

I když se vám povede najít pozemek jako na obrázku z katalogu, stále je pro vás důležité znát jeho orientaci směrem ke světovým stranám. Typové projekty mívají často jen několik variant orientace svého vstupu. Někteří výrobci (GServis) vám tento údaj napíšou přímo do katalogu, u jiných musíte tuto možnost dodatečně zjišťovat. Zdánlivě banální údaj může vaše představy hodně ovlivnit – orientace stavby na pozemku není důležitá jen z hlediska výhledu do okolí, ale kupříkladu i kvůli místním regulacím přípustné orientace hřebene stavby, stínění okolních budov (ovlivňuje třeba dodatečné osazení kolektorů či fotovoltaiky na střechu) a vůbec tepelnětechnickou a světelnou pohodu vašeho plánovaného příbytku.

Pokud stavíte pasivní či nízkoenergetický dům, je informace o variantách jeho orientace zásadní. Projekt by neměl v tomto případě umožňovat příliš mnoho dispozičních variací a vy musíte pečlivěji zvažovat výběr pozemku. Jinak by nebylo možné váš úsporný dům na nevhodném pozemku vůbec realizovat.

Povolování

Rozhodně nedoporučujeme kupovat zajíce v pytli! Vyhlédli jste si dům i pozemek? Následuje zastávka Stavební úřad. Pro konzultaci a případné územní rozhodování ale i pro jednání s bankou kvůli hypotéce budete potřebovat studii domu. Některé společnosti nabízejí „malý projekt“ s nákresem a cenovou nabídkou zdarma, jiné tento dokument prodávají orientačně do jednoho tisíce korun (a v případě následné realizace projektu se peníze mnohdy vrací).

Další položkou je pak cena projektu, která se pohybuje v rozmezí 15 tisíc až 40 tisíc korun (přibližně 1 procento z optimalizovaných nákladů na stavbu domu), bez dispozičních změn. Ty jsou obvykle za příplatek, přičemž třeba pootočení či zrcadlové převrácení uspořádání by nemělo být účtováno jako změna dispozice. Některé firmy však toto variantní uspořádání rovnou nabízejí jako dva různé projekty.

Projekt čili dokumentace obsahuje všechny náležitosti projektu podle platné legislativy. Jeden z předních dodavatelů na trhu – společnost GServis dodává v rámci balíku Projekt hned několik složek (zpracováno z webového katalogu společnosti):,
1. Projekt architektury a statiky obsahuje průvodní, technickou a požární zprávu, výkresy (základy, půdorysy jednotlivých podlaží, řezy, krov, pohledy, stavební detaily, výpisy podlah, oken a dveří, klempířské a zámečnické výrobky, výkresy skladby stropů, výztuže věnců a překladů, schodiště, výpisy zdicího materiálu, střešní krytiny a řeziva krovu). Projekt je zpracován v měřítku 1 : 50.
2. Projekt zdravotnětechnických instalací zahrnuje technickou zprávu, výkresy vnitřního vodovodu, plynovodu a vnitřní kanalizace a výpis materiálu pro jednotlivé instalace.
3. Projekt vytápění se skládá z technické zprávy, výkresů rozvodů ústředního vytápění, schématu zapojení topení, rozmístění a dimenze vytápěcích těles a výpisu materiálu. Projekt vytápění je zpracovaný ve více variantách – na plyn a elektřinu, někdy i s  tepelným čerpadlem jako zdrojem.
4. Projekt elektroinstalace obsahuje technickou zprávu, plány elektrických rozvodů celého objektu, výkres zemniciho pásku pro připojení hromosvodu, schéma rozvaděče a výpis materiálu.

V jeho ceně ale nemusí být kupříkladu výkaz výměr, který je základním dokumentem pro cenovou nabídku realizační firmy – jedná se de facto o položkový rozpočet bez uvedení konkrétní ceny za položku. Tu mohou doplnit oslovené stavební firmy a podrobně specifikovat svoji nabídku.

Dále je potřeba obstarat projekt osazení na pozemku a dnes nutný průkaz energetické náročnosti budovy. Osazení na pozemku nelze zpracovat typově právě vzhledem k bezpočtu možností, které může pozemek nabízet. „Projekt rodinného domu musí být ještě před podáním žádosti o stavební povolení (resp. ohlášení) na stavební úřad dopracován o Projekt osazení domu na pozemek, který řeší kromě umístění rodinného domu také jeho napojení na inženýrské sítě a komunikaci a zásady organizace výstavby na daném pozemku. Tato dokumentace se předkládá na stavební úřad společně s projektem rodinného domu. Vždy respektuje příslušné územní rozhodnutí (pokud bylo vydáno) pro daný stavební pozemek a odstupové vzdálenosti od sousedních pozemků (objektů)“. (zdroj www.gservis.cz).

Pro stavební povolení navíc budete potřebovat i protokol o měření radonu (cca 3500 Kč).

Konstrukce jako mantinel

Jak bylo řečeno, mnoho investorů neodolá „volání lidské přirozenosti“ a dříve či později se rozhodne do typového projektu vstoupit s menšími či většími změnami. Ty menší bývají označeny jako klientské změny a jejich cena je nižší (např. velikost oken či dveře). Zásadní úpravy projektu si společnost nechává zaplatit. Není divu, nic takového jako „projekt zadarmo“ neexistuje. Je nutné si uvědomit, že upravit projekt může pouze kvalifikovaný projektant s patřičným vzděláním, změny mohou ovlivnit statiku stavby nebo výpis použitých materiálů (stačí posunout okno o pár centimetrů a změní se třeba skladba tvárnic v řadě, zvýší se odpad apod.), což stavbu prodražuje. Stavba je totiž provázaný systém a to, co se jeví jako drobná změna, může být jenom jedním z článků řetězu komplexních změn.

I když se vám bude snažit výrobce vyhovět a případně vaše připomínky do typového projektu zapracovat, mnohdy vám nemůže vyhovět zcela. Každý z typových domů má doporučenou konstrukci – materiál hrubé stavby. Některé firmy mají variantní konstrukce – nabízejí se jako dřevostavba, cihla či pórobeton. Je pak na vás, čemu dáte přednost; nutně však musíte počítat s vlastnostmi konkrétního materiálu a jeho výhodami i limity.

Postup může být i obrácený. Výrobci stavebních hmot mají vlastní (nebo ve spolupráci se zavedeným projekčním ateliérem) program typových domů pro individuální zájemce. Rozhodující je pak stavební materiál – pálené cihly (Porotherm dům Wienerberger), vápenopískové cihly (KM Beta dům) či pórobeton (Ytong dům). Zde je garantem kvality právě výrobce stavebního materiálu – nabízí vlastní projekty nebo projekty partnerů a tyto projekty jsou pak pečlivě „spočítány“ tak, aby se maximalizoval užitek ze zvoleného stavebního materiálu. Výrobci, mezi něž patří například Wienerberger, pak poskytují záruky na kvalitu provedení stavby – a to v případě, že zvolíte jimi doporučenou a certifikovanou stavební firmu. Výhodou tohoto postupu je především garance silného partnera (výrobci stavebních materiálů patří mezi zavedené společnosti s velkým obratem a dlouhou životností, na rozdíl od některých developerů s jepičím životem) a dodatečných záruk. Nevýhodou může být omezená nabídka realizačních firem v dané lokalitě – pokud se sejde víc podobných projektů, na realizaci toho svého musíte počkat. 

Výhodou těchto programů bývá i kombinace nabídky. Umožňují nejen výběr z vlastních projektových archivů, ale i zmíněné katalogy spolupracujících firem či přímo využití programové podpory pro individuální výstavbu. Stavebník vstoupí do programu (např. Porotherm dům) s individuálním projektem a za odměnu získává nadstandardní servis a garance, jako kdyby si vybíral z typové nabídky. Ve všech případech je důležité vybírat typový projekt i s ohledem na garance firmy, která jej nabízí. Ale to už je dnes pro budoucího stavebníka zásadní požadavek, který obvykle neopomene. Snad nebude bláhově věřit, že nové H-systémy nás už v tomto specifickém, ale velmi oblíbeném segmentu výstavby rodinných domů nečekají.

TEXT: Matej Šišolák
FOTO: Ekonomické stavby, Dano Veselský