Desatero přikázání pro úspěšnou rekonstrukci

Na co vše je tedy třeba myslet, než se do rekonstrukce pustíte, eventuálně na co v jejím průběhu, abyste se nedopustili některého ze smrtelných hříchů, které mohou vaše dílo zhatit?

První přikázání – pamatuj na finanční rezervu

Pokud plánujete rekonstrukci staršího bytu či rodinného domu (především takového, který jste koupili, a tudíž nevíte mnoho o jeho minulosti), udělejte ze všeho nejdříve důkladný průzkum jeho skutečného stavu. Při rekonstrukci samotné se totiž často objevují nejrůznější „kostlivci“, jejichž odstranění stojí spoustu peněz.

V každém případě si však připravte hodně peněz. Při každé rekonstrukci se totiž náklady nakonec vyšplhají vždy zhruba o 30 % výš, než bylo uvedeno v původním rozpočtu.

Rady odborníka

Kateřina Pešková
Odbor územního rozvoje a výstavby, Úřad městské části Praha 8

Vždy, když si nebudete jisti, zda právě váš záměr podléhá či nepodléhá povolení stavebního úřadu, neváhejte ho kdykoliv navštívit a poradit se. Na úředníky stavebních úřadů jsou v dnešní době kladeny vysoké kvalifikační požadavky, tzn., že vám kdykoliv mohou odborně poradit, což vám rovněž pomůže ušetřit čas i finance.
Druhá rada je pro ty, kteří zahájí stavební práce nevyžadující povolení stavebního úřadu: nezapomínejte na včasné informování svých sousedů v případě, že se stavební práce neobejdou bez hluku nebo zvýšené prašnosti, což je téměř vždy. Stavebnímu úřadu přiznává stavební zákon konkrétní pravomoci, ovšem narušené mezilidské vztahy za nikoho bohužel nevyřeší…

Foto hornbach

Druhé přikázání – ujasni si rozsah rekonstrukce

Základní otázkou je, jakého rozsahu by měla rekonstrukce být, což často souvisí s našimi finančními možnostmi. V první řadě si musíme ujasnit, zda má zůstat spíše v duchu udržovacích prací, či zda máme v rámci rekonstrukce v úmyslu zasahovat do nosných konstrukcí, popřípadě stavbu „přistavovat – rozšiřovat“ nebo „nastavovat – zvyšovat“ atd.

Třetí přikázání – podívej se, co říká zákon

Jestliže splníme podmínky vyjmenované v ust. § 103 odst. 1 písm. c) a d) stavebního zákona, budeme provádět stavební činnost, která nevyžaduje ani ohlášení, ani stavební povolení. Rozsah těchto prací obsahuje např. odstranění nenosných příček za účelem změny dispozice nebo výměnu střešní krytiny, aniž by se zasahovalo do krovu, výměnu oken stejných rozměrů a členění apod.

Rady odborníka

Matěj Muzika, DEKBET, s. r. o.

• Důležitá je i skladba toho, co se bude bourat, protože cenu ovlivňuje i rozsah bouracích prací a složení materiálu, který se bude odvážet (například množství polystyrenu v podlaze, možné kontaminované materiály apod.).
• Ve chvíli, kdy máte hotový stavebnětechnický průzkum, především zvažte, zda je vůbec možné objekt s úspěchem rekonstruovat. Existují totiž případy, kdy vás bude stát mnohem méně peněz i nervů, jestliže dům zbouráte a na jeho místě postavíte nový…

Čtvrté přikázání – zajisti si dobrou dokumentaci

Než začnete s jakýmikoli pracemi, je nutné mít vypracovanou kvalitní projektovou dokumentaci, která musí vycházet z kvalitního stavebnětechnického průzkumu. Musí být předem jasné, jaký materiál je kde použit, v jaké tloušťce, co je nosné a co ne. Jaký materiál se nachází v podlahách, jaký ve střeše… Proto je třeba začít se sondami, které nemohou být k původní stavbě příliš citlivé. Čím důkladněji při průzkumu odkryjete všechny stavební detaily, tím lépe. Pokud se stavebnětechnický průzkum udělá opravdu pečlivě, vznikne kvalitní projekt a pak je pravděpodobné, že odchylky skutečnosti od projektu nebudou velké a vícepráce tedy nebudou tak drahé.

Extrémně důležité je proto zajištění kvalitního projektanta, který dodá návrh skutečně odpovídající možnostem konkrétní stavby i vaší kapsy. Současně je třeba, aby projekt respektoval „genia loci“, což například znamená, že starou chalupu nebudete přestavovat na moderní „krabici“ a naopak.

Z pohledu zákona navíc platí, že u rozsáhlejších rekonstrukcí je třeba zaštítit projekt kulatým razítkem. Můžeme se tak i vyhnout situaci, kdy při provádění stavebních prací, které eventuálně nevyžadují povolení stavebního úřadu, později zjistíme, že je třeba neplánovaně zasáhnout právě do oněch nosných konstrukcí, které povolení podléhají, čímž vzniká poměrně nepříjemný problém. Projektant navíc odborně poradí i co se týče statiky či požární bezpečnosti stavby apod.

Foto Milan Gigel

Nejdůležitější kroky je třeba udělat ještě před tím, než začnete s realizací. Alfou a omegou je stavebnětechnický průzkum.

Páté přikázání – připrav se na úředního šimla

V případě, že se rozhodneme pro zásadní rekonstrukci dokončené stavby většího rozsahu, tzn. každou, která zahrnuje zásah do nosných konstrukcí nebo při které se mění vzhled stavby, eventuálně může negativně ovlivnit požární bezpečnost apod., je třeba vždy projít povolovacím procesem na stavebním úřadě. A to není zdaleka jednoduché.

• Přístavbu a nástavbu je nutno nejdříve umístit, přičemž proces územního souhlasu či územního rozhodnutí záleží na rozsahu stavby (podmínky pro vydání územního souhlasu nalezneme v ust. § 96 stavebního zákona).
• Druhým krokem je povolení stavby – ohlášením nebo získáním stavebního povolení. Podmínky pro stavebníky jsou srozumitelně popsány v ust. § 104 stavebního zákona, kde najdeme stavební záměry, které vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu. Záměry nad rámec těchto parametrů podléhají projednání ve stavebním řízení. Po novele stavebního zákona lze rovněž využít institutu společného souhlasu nebo společného rozhodnutí, kdy se dají opět za určitých podmínek procesy umístění a povolení stavby spojit a vydává se společný souhlas nebo společné rozhodnutí.

FOTO ZUzana Kierulfová

Při každé rekonstrukci se náklady nakonec vyšplhají zhruba o 30 % výš, než bylo v původním rozpočtu.

Šesté přikázání – zvol způsob realizace

Způsob realizace prací volí investor. Máte v podstatě tři možnosti. Pokud jste šikovný a máte dost času, můžete rekonstrukci realizovat svépomocí, nejlépe však pod dohledem odborně způsobilé osoby. Další možností je najmout si firmu. Něco mezi těmito dvěma možnostmi je soukromá osoba, dříve zvaná „melouchář“. V takovém případě je zpravidla nutné najmout si těchto lidí více z různých oborů a jejich práci koordinovat, což může dělat sám investor nebo pověřená osoba. Při výběru zhotovitele je potřeba zvážit kromě ceny i kvalitu prací, takže se vyplatí vyžádat si reference.

Sedmé přikázání – uzavři kvalitní smlouvu

Pokud je realizátorem rekonstrukce firma, je nutné s ní uzavřít smlouvu o dílo, která má obsahovat předmět smlouvy, přesnou specifikaci rozsahu prací, termíny započetí a dokončení prací a konečnou cenu. Ve smlouvě je nutné přesně stanovit podmínky pro započetí stavebních prací a přebírací podmínky (vykonání zkoušek apod.). Bez smluvního zabezpečení, tedy při práci zmíněného meloucháře, totiž nelze dost dobře uplatnit nárok na reklamaci. Zajistit se můžete pouze tak, že předem pouze platíte materiál, veškeré práce až po převzetí hotové stavby.

Pokud si najmete meloucháře, bude obtížná reklamace, ale rekonstrukce vyjde levněji.

Osmé přikázání – najmi si odborníka

Pokud jakožto investor nejste odborně zdatný, doporučuje se objednat technický dozor. Například kvůli předcházení poškození vysoce kvalitních zařizovacích prvků, které lze snadno neodbornou montáží, resp. špatným napojením natrvalo poškodit. Velmi důležitá je kontrola atestů a dodacích listů materiálů a zařízení, kde je potřebné se přesvědčit o tom, zda jsou v souladu s předloženou fakturou.

Deváté přikázání – vše podrobně naplánuj

Ještě před zahájením prací vypracujeme plán realizace z věcného a časového hlediska. Kvalitní plán je základem úspěchu. Jinak se stavba může prodloužit, a tím i prodražit.

Do časového plánu je dobré zahrnout průběžné, respektive dílčí kontrolní zkoušky, případně kontroly, které by měly být uvedeny i v dokumentu rekonstrukce – ve stavebním deníku.

Foto Bona

Desáté přikázání – připrav se na bourání

Pro rekonstrukci jsou charakteristické bourací práce v menším či větším rozsahu. Ty se musejí vykonat v souladu se zvláštními předpisy z hlediska bezpečnosti a hygieny práce. Pracovní postup bourání je nutné vypracovat předem. Doprovodným jevem bouracích prací je produkce odpadu, jehož odvoz musí realizátor stavby zabezpečit. Způsob likvidace odpadu do značné míry ovlivní trvání prací. Je rozdíl, když na svislou dopravu vybouraného materiálu použijeme kryté žlaby či zavřené skluzy nebo když jej odvážíme po částech.

Okna a dveře

• V minulosti se dveře osazovaly do ocelových zárubní. Dnešním trendem je obložení ocelových zárubní dřevěným zárubňovým systémem (bez náročných stavebních úprav) a výměna dveřního křídla.
• Plánujeme-li výměnu oken, osazení nových zařadíme před provedení povrchových úprav.

Foto hornbach

Pár praktických postřehů

• V případě změny dispozičního řešení musíme počítat s vybouráním otvorů do nosných zdí (např. vytvoření dveřního otvoru), zazděním otvorů, vybouráním a posunutím příček, vyřezáním otvorů v příčkách apod. Nové příčky se dají zhotovit buď tradičně mokrým způsobem (zděné), nebo suchou cestou (montované příčky, které se realizují bez technologických přestávek prodlužujících trvání prací). Dají se vytvořit i flexibilní skříňové příčky, pomocí kterých vytvoříme úložný prostor.

• V případě vysokých stropů, které se vyskytují zejména ve starých bytových domech, se často realizují snížené stropy, a to suchou montáží. Vzniklý meziprostor se může využít k vedení rozvodů.

• Důležitým předpokladem rekonstrukce bytu je kontrola, případně výměna instalací. Velmi důležité je posouzení kapacity a opotřebování všech rozvodů. Pokud dojde k výměně sanitární instalace, elektroinstalace či ústředního topení, je stavebník povinen ještě před zahájením prací získat souhlas příslušných institucí a při uvedení do užívání vykonat tlakové zkoušky s revizními zprávami.

• Při realizaci podlah máte možnost výběru ze dvou způsobů: podkladové vrstvy se zhotovují mokrým či suchým způsobem. Na podklad ze sádrokartonu (suchý způsob) se dají položit všechny běžné podlahové krytiny. Před položením desek vyrovnáme izolací, tmelem nebo suchým posypem beton, po položení desek můžeme hned položit nášlapnou vrstvu. Mokrý způsob představují lité podkladové podlahoviny. Před položením finálního povrchu musí být podkladová vrstva schopna snést zatížení. V obou případech dbáme na to, aby výsledný rozdíl v úrovni podlah mezi sousedícími místnostmi nepřevyšoval 1 cm.

Foto Xella

Pozor na úskalí!

! Při stavebních úpravách v domech s dřevěnými stropy by se neměly provádět mokré procesy, například betonování, aby voda nenatekla do stropů. Ty potřebují „dýchat“, neměly by se uzavřít neprodyšnými materiály.

! Nebezpečí z hlediska dřevěných stropů představují příčky. Často totiž procházejí všemi patry nad sebou a jsou staticky provázány se stropy. Zbouráním příčky například ve 3. patře se zřítí všechny další příčky v patrech vyšších. Nebezpečné je dokonce i probourání nového otvoru pro dveře. Jedině statik může posoudit, jaká opatření jsou při stavbě nutná.

! Novější domy s železobetonovými stropy nejsou na bourání příček tak citlivé, větším problémem může být stavba příček nových. Stropy mívají tvar desky s žebry (nosníky) a původní příčky jsou postaveny právě na nich nebo v kolmém směru. Je malá pravděpodobnost, že se novou příčkou trefíte přímo na nosník. Těžká cihelná příčka by mohla strop staticky poškodit. Jistotou je příčka lehká – sádrokartonová nebo z lehkých tvárnic.

! Také bourání příček v panelových domech vyžaduje posouzení z hlediska statiky. Je třeba porozumět celému konstrukčnímu systému, každý má jiný rozpon nosných stěn a jejich provázanost se zdánlivě nenosnými příčkami. Odstranit bezpečně lze většinou jen bytové jádro a siporexové příčky tloušťky 6 cm.

! Změny dispozice si vyžádají téměř vždy výměnu podlahových krytin. Místo dříve obvyklého PVC překrytého celoplošným kobercem dnes lidé dávají přednost dřevěným podlahám či dlažbě. Jenomže taková podlaha je tvrdá, a tak sousedé pod zrekonstruovaným bytem slyší každý krok. Některé případy končí dokonce u soudu.

EXT HANA JANIŠOVÁ
FOTO SHUTTERSTOCK A ARCHIV FIREM
ZDROJ časopis HOME 9/2016, JAGA MEDIA, s.r.o.