8 drahých chyb při koupi nemovitosti. Vyhněte se pokutě za téměř půl milionu

1 Podcenění technického stavu nemovitosti

Kupující často nedostatečně prověří stav domu či bytu. Drobná prasklina může znamenat vážné statické problémy, zatímco vlhkost ve zdi může vyžadovat rekonstrukci za stovky tisíc.

Při prohlídce se mnozí zaměřují jen na estetiku – čisté stěny, pěkné podlahy. Ale to je často jen povrchní dojem. Je nutné pečlivě zkoumat rozvody, izolace, střešní konstrukci nebo stav zdiva. Skryté závady (např. vlhkost, plísně, trhliny) mohou vyjít na stovky tisíc v opravách – a po podpisu smlouvy už s tím zpravidla nic nezmůžete.

Řešení:

• Vezměte si nezávislého technického inspektora – mnozí makléři vám nedají objektivní obrázek.
• Prohlédněte si důkladně konstrukci, rozvody, izolace, střechu, klidně s termokamerou.
• Zajímejte se o vlhkost, plísně, praskliny – i drobnosti mohou mít velké důsledky.

Skryté stavební vady vás mohou později nepříjemně překvapit. Zdroj: Shutterstock

2 Chybějící projektová dokumentace

U starších domů je časté, že neexistuje kompletní dokumentace nebo je značně neaktuální. To komplikuje nejen ověření legálnosti stavebních úprav, ale také budoucí rekonstrukce – bez plánů těžko získáte stavební povolení. Navíc hrozí pokuty, pokud stát vyžaduje doložení určitých parametrů.

Řešení:

• Požádejte o kompletní projektovou dokumentaci – ověříte tím legálnost úprav.
• Obraťte se na místní stavební úřad, zda evidují všechna povolení.

3 Nespokojení sousedé a nehostinné okolí

Nemovitost může být krásná, ale pokud je soused hlučný, oblast má vysokou kriminalitu nebo obec nefunguje transparentně, rázem se mění celý životní komfort. Lokalita je často přehlížený faktor s obřím vlivem.

Řešení:

• Projděte se po okolí různých denních dobách – odhalíte ruch, dopravu, noční klid.
• Promluvte si s místními obyvateli – získáte autentický pohled na komunitu.

Problémoví sousedé mohou zkazit radost z nového bydlení. Zdroj: Shutterstock

4 Nedbalost v právních náležitostech

Přehled o zápisech v katastru, existenci zástavních práv nebo věcných břemen je nezbytný. Každé opomenutí může znamenat právní komplikace nebo finanční ztrátu.

Kupující někdy spoléhají jen na informace od realitního makléře. Velká chyba! Katastrové výpisy, vlastnická práva, zástavy, věcná břemena – to vše musí být ověřeno ideálně právníkem. Nesrovnalosti v listu vlastnictví mohou znamenat, že kupujete něco jiného, než si myslíte.

Řešení:

• Využijte služeb realitního právníka – preventivně odhalí právní problémy.
• Projděte si výpis z katastru, list vlastnictví, zástavy, věcná břemena.

5 Unáhlená rezervace

Někteří zájemci rychle skládají zálohu bez hlubší analýzy svých možností. Ale ukvapenost může vést k zbytečnému závazku. Rozpočet není jen o ceně nemovitosti – jsou tu poplatky, daně, případné opravy.

Řešení:

• Vytvořte si rozpočet na celou transakci, včetně rezervace, daně, poplatků, oprav.
• Nikdy nespěchejte – klidně počkejte pár dní, než se rozhodnete.

6 Nesrovnalosti ve výměře

Důkladné přeměření je klíčové. Rozdíl mezi deklarovanou a skutečnou metráží může mít vliv na cenu, ale i na funkčnost prostoru. Někdy se do celkové plochy započítávají balkóny, sklepy nebo společné prostory. Kupující by měl vše přeměřit nebo si vyžádat přesné výkresy.

Řešení:

• Trvejte na geodetickém přeměření nebo doložení původních plánů.
• Ujistěte se, co všechno je započítáno do metráže – ne vždy je to čistě obytná plocha.

Zkontrolujte si pečlivě veškerou stavební dokumentaci. Zdroj: Shutterstock

7 Ignorování energetických štítků a legislativy

Od roku 2025 jsou pravidla striktnější – chybějící energetický štítek může vést k pokutě až 400 000 Kč. Neefektivní budovy navíc prodražují provoz. Kupující by měl zkoumat nejen štítek, ale i reálnou spotřebu – ideálně si nechat zpracovat energetický audit.

Řešení:

• Zkontrolujte energetický štítek – odhalí provozní náklady.
• Požádejte o reálné faktury za energie – zjistíte spotřebu ve skutečnosti.

8 Makléři bez investiční zkušenosti

Video varuje před realitními makléři, kteří sice nabízejí „výhodné investice“, ale sami do nemovitostí neinvestují. Často kupují nemovitost pod cenou (např. od seniorů) a dál ji přeprodávají bez oprav. Kupující by se měl ptát, zda makléř rozumí nejen prodeji, ale i investičnímu potenciálu – jinak hrozí, že bude oklamán.

Řešení:

• Ptejte se makléře na jeho vlastní investice – zjistíte, zda ví, o čem mluví.
• Vyhýbejte se těm, kteří pouze „překupují“ bez přidané hodnoty.

Pokud plánujete koupi nemovitosti, je rozumné si vše dvakrát ověřit – a ideálně si vytvořit vlastní kontrolní seznam.

Video:

Text: Karolína Mechová
Foto: Shutterstock
Zdroj: youtube.com/Tom Brzobohatý