Kdy se vám vyplatí investovat do rekonstrukce podkroví

Máte chuť investovat do vlastního bydlení, ale architektura nových bytovek vás neoslovuje? Chtěli byste rodinný dům, ale parcely v širším centru jsou předražené a stěhování do satelitu odmítáte? Zajímavou alternativou pro vás může být půdní vestavba. Zaostřili jsme náš pohled na půdy a podkroví starších domů, abychom zjistili, kdy se vám takováto investice vyplatí.
Reklama

Půdní vestavby jsou zajímavé i z toho důvodu, že v mnoha městech lze tímto způsobem získat lukrativní nemovitost – když ne do vlastnictví, tak alespoň do dlouhodobého pronájmu. Městské části či města totiž v případě kultivace takovýchto prostor či opravě střechy a krovu nabízejí významné cenové zvýhodnění. Vhodných prostor sice ubývá, ale kdoví, třeba právě na půdě ve vašem okolí lze nalézt opravdový poklad v podobě krásných prostor v atraktivní lokalitě s unikátním výhledem.

Jak začít

V první řadě platí, že zdaleka ne každá půda je pro půdní vestavbu vhodná. Za půdy nevhodné k tomuto účelu lze z konstrukčního hlediska považovat třeba ty s velkými světlíky, které mohou značně zmenšit daný prostor nebo jej výrazně limitovat z hlediska funkčního uspořádání jednotlivých místností. Druhou nevýhodou je příliš nízké úžlabí dané tvarem střechy – v případě rohového půdního prostoru může znamenat, že hodně ploch zůstane nevyužitelných. Další překážkou může být existence stávajících bytů – jak na stejném patře, kde plánujete vestavbu, protože musíte respektovat jejich umístění a uspořádání (tedy uspořádání chodby, jako jsou vchod do existujícího bytu, vchody do nově budovaných bytů, stávající stoupačky, rozvody vody a odpadů), tak situaci nezjednodušuje ani například mezonetový byt v nižším patře, jehož horní patro zasahuje do patra s plánovanou výstavbou.

Na náročnější operace je potřeba jeřáb – počítejte i s nutností získat povolení k záboru ulice po dobu jeho využívání. (foto: ZFP Developer)


S výtahem či bez

Ani když objevíte dům, který podobné limity nemá nebo se s nimi šikovný architekt dokáže vypořádat, ještě zdaleka není vyhráno. Překážkou může být třeba nevhodná konstrukce střechy nebo z hlediska statiky problematické ukotvení střechy na obvodové stěny v případě, že na stávajícím domě již jedna vestavba vybudována je. Problém může nastat i tehdy, nelze-li vybudovat výtah. Asi můžeme jen těžko předpokládat, že by individuální investor stavěl výtah pro celý činžák, i když právě příslib k jeho výstavbě vám může otevřít nejedny zabouchnuté dveře členů společenství vlastníků či majitele domu. Proto je vhodnější porozhlédnout se po domech, kde už výtah vybudován byl.

Pokud jde o novostavby, ty podle stávajících norem musejí mít výtah od čtvrtého nadzemního patra. Stávající domy nemají povinnost mít výtah. Pokud by se však nově zbudovaný půdní byt nacházel již ve třetím nadzemním patře bez výtahu, nebylo by možné jej zkolaudovat jako bytovou jednotku, ale pouze jako ateliér.

Magická statika

Může se stát, že dobrá statika je první a základní předpoklad k výstavbě půdní vestavby. Kupodivu skutečnost, že se zaměříte na staticky poddimenzovaný dům, není tak častá, jak by se mohlo zdát: „Za 7 let naší developerské činnosti jsme se s tímto problémem setkali pouze jednou, kdy jsme museli obvodové zdivo domu zpevnit betonovým věncem ve sklepě domu,“ říká Marek Sadil ze společnosti ZFP Developer, která se půdním vestavbám dlouhodobě věnuje.

Ale z hlediska legislativy je posouzení statiky bezpodmínečně nutné – pokud se vyskytnou závažná statická a konstrukční omezení, při jejich odstranění by se později realizace půdní vestavby mohla stát buď neekonomickou, nebo zcela nevhodnou. Jakmile získáte kladná vyjádření všech zúčastněných orgánů státní správy a institucí, které se k budoucí půdní vestavbě ze zákona vyjadřují, stavební úřad vydá stavební povolení.


Obyvatelnost půdy nechte posoudit odborníky – i z prostoru, který nevypadá nikterak lákavě, lze pod vedením dobrého architekta a dodavatelské firmy vykouzlit úžasný prostor k bydlení. (foto: ZFP Developer)

Našli jsme vhodný dům

Nejdůležitějšími kritérii při výběru bytu jsou lokalita, dispoziční řešení budoucího bytu, architektonické řešení interiéru a v neposlední řadě jeho cena. Obecně platí, že pokud byste měli za budoucí byt zaplatit více než 60 tis. Kč za metr čtvereční (platí pro Prahu, v jiných městech je hraniční cena podstatně nižší), byt by měl mít něco extra, za co je klient ochotný zaplatit. Například by to mohlo být umístění půdního bytu v nejvyšší budově v okolí (ticho, výhled, obyvatelé nejsou rušeni sousedy z protějšího domu), s ideálně umístěnou terasou na jihovýchod a podobně. Dalšími zajímavostmi mohou být třeba stávající komín využitelný pro výstavbu krbu.

Konstrukce krovu a podlah

Rozmístění trámů je velmi důležité. Obecně platí, že architekt hledá a volí takové uspořádání bytu, aby trámy nepřekážely a nebránily v logickém a funkčním užívání bytu. Trám by nikdy neměl čnít uprostřed místnosti, neměl by obyvatele nikterak omezovat. Velmi často se trámy schovávají do zdí, někdy mohou být přiznanou součástí interiéru a jeho funkčním nebo ozdobným prvkem.

Kvalitně provedená podlaha je jedním z nejdůležitějších předpokladů pro spokojené bydlení.

Podívejme se na ni ze dvou hledisek. Prvním je hluk. Pokud není konstrukce podlahy ukotvena správně a podlaha není dostatečně ošetřena z hlediska kročejové izolace, noví majitelé s každým krokem ruší obyvatele bytu pod nimi. Dříve se totiž při budování půdních bytů na stávající strop nebo trámy položily dřevěné desky, které se pokryly kobercem nebo jinou krytinou, a otázka podlahy tím byla vyřešena. Domem se potom nesly zvuky ze střešního bytu téměř až do přízemí. Záležitost akustické izolace nelze podceňovat: „Nad strop bytu v posledním patře stavíme novou ocelovou konstrukci, která tvoří základ nové podlahy. Na tuto ocelovou konstrukci se vylije beton, na něj se použije kročejová izolace tlumící zvuk, vrchní vrstvu této sendvičové podlahy pak tvoří anhydrid. Prakticky tak vznikají dvě od sebe oddělené podlahy, jež přenášení nechtěných kroků a jiných zvuků zabrání. Toto řešení je sice dražší než použití betonu a následné nivelační vrstvy, ale má několik cenných výhod: díky jeho konzistenci vytvoří absolutně rovný povrch a rychle vysychá, což umožňuje pokračování stavebních prací bez většího prodlení,“ popisuje zkušenosti s výstavbou Marek Sadil.

Památková péče

Památkáři hrají v oblasti půdní výstavby velmi důležitou roli. Jejich součinnost je odlišná případ od případu. V první řadě záleží na tom, v jaké části města chcete půdní vestavbu zrealizovat (zda je situována ve vyhlášené památkové zóně, či nikoliv). Podle toho památkáři navrhovaná řešení buď schvalují, nebo pouze doporučují. Důležitý je také architektonický návrh sám o sobě. Posuzuje se například možnost zvýšení střechy, počet i umístění vikýřových oken a celá řada dalších detailů. Každopádně je nutné počítat s určitými administrativními kroky i časovým obdobím pro jejich vyřízení. Žádost o povolení půdní vestavby včetně veškeré dokumentace se podává na příslušný odbor památkové péče příslušné městské části či města. Ten žádost zašle k vyjádření Národnímu památkovému úřadu. Jakmile stanovisko k žádosti obdrží, zpětně žadatele informuje o jeho výsledku. Lhůta je 30 dní. Pokud jsou nějaké připomínky nebo je nutné žádost doplnit, může se jednat i o několikaměsíční vyřizování. Stavět je možné až se souhlasným stanoviskem památkářů a následným vydaným platným stavebním povolením.


Originální řešení složitého prostoru: řez a půdorys.

Světlo v podkroví

Otázku přístupu denního světla do půdních bytů můžeme přirovnat k situaci v rodinných domech. Není rozdíl v tom, jestli se jedná o domy se sedlovou střechou nebo se střechou rovnou. Rozhodujícími faktory jsou uspořádání místností a jejich velikost. To je u domů i půdních bytů stejné. Dennímu světlu umožníme pronikat okny klasickými, terasovými, okny střešními nebo tzv. světlovody.

Světlovody jsou moderním a velmi praktickým řešením především v prostorách bez oken, jakými mohou být například chodby, galerie, koupelny, nebo tam, kde světlo z oken již nedopadá v dostatečné míře. Pokud je umístění světlovodu v těchto tmavších částech bytu z technických důvodů možné, je velmi praktickým a elegantním řešením. Denní světlo proniká do místnosti kulatým uzavřeným otvorem. Světlovod prochází střešní krytinou a všemi vrstvami izolace. Tubus jako takový je vodotěsný. Při dodržení technologického postupu při jeho instalaci není nutné se obávat prosakování vody.

Specifika zařizování

Při zařizování půdních bytů nábytkem je nutné vycházet z jeho uspořádání a být připraven na individuální přístup k řešení každé místnosti. Ne všechny místnosti mají šikminy, chodby a místnosti uprostřed bytu mají rovné stropy. V případě šikmých stropů je nutné nábytek zhotovit na míru, což představuje vyšší náklady oproti koupi standardních skříní nebo úložných prostor. Na stranu druhou stranu takto zařízený byt ještě více podtrhuje individuální pojetí a výjimečnost daného prostoru.

Bydlení v půdním bytě je odlišné od bydlení v klasickém bytě. Každý byt je originál, který vychází z předem daného prostoru, každý byt je jiný, působí jiným dojmem. Právě pro tuto neopakovatelnost a atmosféru jsou oblíbené. Také výhled z oken střešního bytu dává bydlení jiný rozměr. Tento zážitek může být ještě více umocněn terasou, pokud je součástí bytu. Šikmé stropy jsou jejich neodmyslitelnou součástí. Pro někoho představují kouzelné bydlení, jemuž se rád přizpůsobí, pro někoho může být nevýhodou v podobě větších investic při zařizování prostoru nábytkem na míru. Za jejich největší výhodu můžeme považovat výhled do okolí.

O půdních bytech se říká, že v létě je v nich horko, v zimě zima. Ne každý je také nakloněn myšlence chození po nekonečných schodech. V nově stavěných půdních bytech to již neplatí. Tepelnou pohodu lze řešit klimatizací hlídající příjemnou teplotu, nejlépe za pomoci programovatelného smart home systému při navolení optimálního režimu. Neustálý vývoj klimatizací a způsob provedení izolací minimalizují náklady na provoz na řády stokorun, stejně tak v zimním období se minimalizují náklady na vytápění díky izolacím a zbytkovému teplu pronikajícímu  z celého domu pod vámi.

V každém případě je půdní vestavba dobrodružství, které se může v případě, že se spojíte s odborníky, změnit v opravdu unikátní bydlení. Jedno je jisté: bydlet v podkroví je třeba se naučit. Pak se vám zcela jistě odmění – krásnými výhledy, atraktivní lokalitou i originalitou prostoru.

TEXT: Petr Novotný
FOTO: archiv firem
Odpovědný redaktor: Matej Šišolák
Zdroj: časopis Home 2011, Jaga Media, s.r.o.

Reklama

Komentovat