Plánujeme rekonstrukci nemovitosti: Jak vše zvládnout bezbolestně?

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

PLÁN

Samotná rekonstrukce je pro odborné společnosti a profesionály v oboru vrcholem ledovce. To hlavní se totiž odehrává předtím, než začne první den přestavby. Nejdůležitější je její správné naplánování – od výběru odborníka, přes stavebně technologický průzkum objektu, technickou přípravu, smluvní i cenové ujednání až po finální realizaci. Rekonstrukce, tedy ta bezproblémová, je jako puzzle, kde jednotlivé dílky do sebe musí zapadat. A aby to tak vždy bylo, je třeba dodržovat základní pravidla.

U rekonstrukcí totiž často platí, že ty největší chyby se dělají u těch nejbanálnějších věcí a úkonů. Základem úspěchu je mít dobrý plán. Sepište si seznam toho, co byste rádi předělali, vytvářejte si nástěnky vašich nápadů a představ, ptejte se přátel, sousedů, porovnávejte. Naplánujte si časové následnosti jednotlivých činností. Definujte si počáteční termín i termín ukončení. Následně si řekněte, jaké zdroje potřebujete na jejich realizaci – jaký materiál, pracovní nástroje a jiné pomůcky.

Tvorba rozpočtu tak bude jednodušší, navíc bude takový „dílčí“ rozpočet i přesnější. Takto si rekonstrukci naplánujte krok po kroku a při její následné realizaci budete mít mnohem větší přehled a budete moci celý proces lépe sledovat a eliminovat případné posuny a prodlení. Plán si vypracujte i v případě, že se rozhodnete oslovit firmu, která vám celou rekonstrukci zajistí. Alespoň bude znát vaši představu a vaše očekávání.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

ÚČEL

Na začátku si také odpovězte na otázku, jaké jsou vaše očekávání a co vlastně od rekonstrukce požadujete. Myslete na to, kdo v bytě či domě bude bydlet a jaké má potřeby či zvyklosti. Budete prostor pronajímat, nebo bude sloužit k vašemu vlastnímu bydlení? Snažte se vytvořit místo, které bude dokonale přizpůsobeno potřebám jeho obyvatel. Ať se nám to líbí nebo ne, k vlastnímu vždycky přistupujeme ohleduplněji, proto by vybrané materiály do pronajímaných prostorů měly být odolné a kvalitní. Naopak ve vlastním bytě můžete popustit uzdu své fantazii a vymyslet si spoustu praktických i estetických prvků podle vašeho vkusu.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

FINANCE

Nejpodstatnější stránkou rekonstrukce je její financování. Uvědomte si, kolik jste schopni a ochotni do rekonstrukce investovat. K vytvoření co nejpřesnější představy o rozpočtu je zapotřebí průzkum trhu. Zjistěte, kolik stojí práce, stavební materiál, zařízení, ale i odvoz odpadu či závěrečný úklid. Při kalkulaci ceny nezapomeňte započítat všechny potřebné položky. Téměř vždy se ještě nějaký neočekávaný výdaj objeví, mějte proto k dispozici minimálně 10–15% rezervu. Pokud stále nemáte jasnou finanční představu, nebo v některých věcech váháte, raději si nechte poradit a své plány proberte s finančním specialistou, který vám bude od začátku pomáhat s plánem financování.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

OZNÁMENÍ A STAVEBNÍ POVOLENÍ

S rozsahem plánovaných zásahů souvisí také to, zda budete muset rekonstrukci oznamovat, či žádat stavební úřad o stavební povolení. Stavební povolení budete potřebovat, pokud zasahujete do nosných konstrukcí, což by ovlivnilo stabilitu stavby, požární bezpečnost nebo její vzhled, při zásazích do rozvodů a v případě přístavby nebo nástavby, například při změně uspořádání oken, zvětšení balkonu, rekonstrukci střechy apod. Ohlášení stavby je vyžadováno v případě stavebních úprav, u kterých dojde ke změně užívání některých částí stavby.

Typickým příkladem je třeba zvětšení koupelny do prostoru chodby nebo přesunutí WC. Ohlášení může být vyžadováno také při úpravách, které jsou realizovány z výrazně těžších materiálů, než byly ty původní. Pokud se mění pouze dispozice bytu, například se probourá nenosná příčka mezi obývacím pokojem a kuchyní, nejedná se o změnu stavby a i takovou rekonstrukci lze provést bez stavebního povolení, pouze na ohlášení.

Také je nutné ohlásit například vybudování nového komína, změnu způsobu vytápění, vybudování různých stavebních otvorů, jelikož všechny tyto stavební úpravy mohou mít vliv na požární bezpečnost stavby. Pokud se ale chystáte položit novou podlahu, na úřad nemusíte. Tento bod určitě nepodceňujte, v případě, že potřebné povolení nemáte, hrozí vám pokuta.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

SMLOUVA

Pokud nemáte podepsanou žádnou smlouvu ani fakturu na provedené práce, nemáte ani žádnou záruku. Rekonstrukce „bez papírů“ je sice levnější, ale pokud se následně vyskytne problém, může se stát, že se opravy nedočkáte. Stejně se dá ušetřit i na levných materiálech, ale delší životnost a spolehlivou funkčnost vám zřejmě nezaručí. Následné opravy při použití nekvalitního materiálu vás nakonec budou stát více než prvotní investice do kvality.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

Plán postupu práce

• Návrh interiéru
• Statický posudek
• Ohlášení přestavby nebo stavební povolení
• Bourací práce
• Čisticí práce
• Přípravné práce na stavbu
• Výměna elektrických rozvodů
• Výměna oken
• Nahození omítek
• Rozvod plynu
• Instalace topení
• Vodoinstalace
• Truhlářské a obkladačské práce
• Malířské práce
• Elektromontážní práce
• Osazení vchodových dveří
• Podlahy
• Zárubně a dveře
• Zařizování nábytkem

SAMI, NEBO S ODBORNÍKEM?

Existuje několik možností, jak k celému procesu rekonstrukce přistupovat. Pokud máte ve svém okolí či v rodině schopné řemeslníky, zedníky, architekty, nebo bytové designéry, kteří jsou ochotni vám pomoci, máte z poloviny vyhráno. Pokud takové možnosti nemáte, budete si muset vybrat. Buď si celou rekonstrukci řídit sami, nebo se obrátit na odborníky, kteří zajistí a zkontrolují celý proces od začátku do konce.

První varianta je ale vcelku náročná (pokud se nejedná pouze o drobnější nebo jednotlivé úpravy) a není příliš vhodná pro někoho, kdo se zařizováním přestavby nemá žádné dosavadní zkušenosti. Za druhou variantu sice připlatíte víc peněz, ale odpadnou vám další starosti a komplikace, které můžete svou nezkušeností způsobit. Není totiž nic horšího, než si vybrat špatnou, neprofesionální firmu, protože dnešní legislativa umožňuje podnikat ve stavebnictví de facto každému. Vždy je třeba mít reference, zjistit si odborné zázemí společnosti, její realizace atd. Je to časově náročnější, ale vždy se to vyplatí. Rekonstrukce je množina jednotlivých kroků, které na sebe musí navazovat. I při postupné rekonstrukci musíte přemýšlet tzv. dopředu a vědět, co vše bude následovat v dalších letech. A v rámci stávající rekonstrukce si připravit kroky, na které navážete.

Pokud plánujete rozsáhlou a kompletní rekonstrukci, vzít si na pomoc odborníka se vám určitě vyplatí. Odborné společnosti, mezi které patří například ProBydlení, zajistí, aby do sebe vše zapadalo, nabízejí poradenství a sestavení investiční strategie, vyhledání, výběr a prověření nemovitosti, kalkulaci výnosu a správu nemovitosti, prověření technického stavu nemovitosti odborníkem, poradenství prostřednictvím interiérových designérů, poradí i s finanční, právní a daňovou stránkou až po klasické realitní služby, například vyhledání specifické nemovitosti. Není nic jednoduššího, než se na takovou firmu obrátit a domluvit se na postupu a objemu služeb, kterých využijete.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

TIPY

Komplexně a detailně

1. Během rekonstrukce se vyplatí být opravdu pozorný a nezapomínat ani na zdánlivě nepodstatné maličkosti. Rekonstrukce střechy nemusí být jen výměna střešní krytiny, ale je to i odborné posouzení statika o statické kvalitě trámů (je třeba např. zjistit i vlhkost nebo mykologii pro ošetření trámů), ale také potřebný stavebně technologický průzkum objektu. A teprve po kompletním zhodnocení stavu střechy může realizátor rekonstrukce, po dohodě s majitelem, rozhodnout, co všechno a jakým způsobem bude zrekonstruováno.

2. Držte krok s technikou. Nejnovější výdobytky se v průběhu krátkého času stanou standardem. Hlavně ty, co vyžadují zásah do stěnových konstrukcí. Týká se to zejména elektrických sítí, vybavení černé techniky, audio kabelů, optických kabelů či volby inteligentního řízení celé domácnosti. Budete jednou chtít zhasnout světlo na dálku svým smartphonem? Myslete na to už nyní, takové vybavení vyžaduje odlišný přístup k vedení elektroinstalace. Počítejte i s vedením internetového kabelu k velkému monitoru televizoru v obývacím pokoji.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

Koho si vybrat?

Bytový architekt

Formálně se jedná o absolventa vysoké školy s architektonickým zaměřením. Jeho práce spočívá ve zpracování komplexního řešení. Vytvoří vám návrh interiéru včetně tipů na stavební úpravy, to se týká i technického vybavení, od možností vestavěného nábytku až po osvětlení a vzduchotechniku. Bytový architekt má na starosti stavební úpravy většího rozsahu. Jeho schopnosti jsou nepochybně podmíněny zkušenostmi. Spolupráce s architektem bude vůbec nejvýhodnější ve chvíli, kdy vaše bydlení teprve vzniká.

Interiérový designér

Pole působnosti interiérového designéra je sice užší než u bytového architekta a fakticky se jím může stát kdokoliv, ačkoliv existují už i speciální kurzy, které se na interiérový design zaměřují. Výhodou těchto odborníků je, že mají skvělý přehled o trendech a nejlepších výrobcích na trhu. Interiérový designér navrhne nábytek, osvětlení, povrch stěn i podlah. Někde je jeho um stejný jako u bytového architekta, například u vestavěného nábytku. Pokud plánujete pouze doplnění či oživení stávajícího interiéru, je pro vás vhodnější interiérový designér, pro kterého je tato činnost denním chlebem.

Bytový dekoratér

Způsob, jak předejít žabomyším válkám, je obrátit se s prosbou na bytového dekoratéra, jeho úkolem je byt zútulnit. Zaměřuje se právě na výběr a koupi doplňků. V případě, že se partnerské názory v tomto směru rozcházejí a potřebujete dát druhému najevo, jak bytostně nesouhlasíte s jeho názorem, bytový dekoratér vám pomůže najít správný kompromis. Je to takový recept na uraženou mužskou i ženskou ješitnost, když se každému líbí něco jiného.

FOTO ISIFA/SHUTTERSTOCK

Odborník odpovídá

Ing. Lukáš Smetana, ředitel ProBydlení

Které faktory ovlivní v následujících letech počty rekonstrukcí?

Hlavní faktory jsou hned tři.

1) Ceny domů i bytů rostou a zároveň výrazně klesá počet nových stavebních povolení na nové byty. Již dnes je na trhu v Praze výrazný nedostatek bytů, a to jak novostaveb, tak i těch již užívaných, přitom poptávka po bydlení je nyní extrémní. Tyto faktory vytvářejí tlak na růst cen nemovitostí.

2) Dále jde o životnost bytového fondu. Ten jak v Praze, tak i po celé České republice stárne, a to bez ohledu na výstavbu nových bytů.

3) Hlavním faktorem je i omezení hypoték na 100 % LTV a další její omezení na 90 % LTV aktuálně od dubna 2017. Tyto tři momenty způsobí následující situaci. Vybrané skupiny zájemců o nové nebo větší rodinné bydlení na hypotéku nebo obecně koupi nového bydlení nedosáhnou a budou muset změnu bydlení odložit. Místo toho pak budou investovat do zkvalitnění stávajícího bydlení ve formě rekonstrukce ve snaze přiblížit kvalitu svého bydlení modernímu rezidenčnímu bydlení. Vzhledem ke stále se zvyšujícímu stáří našich nemovitostí (např. Praha má průměrný bytový fond starší 60 let) odhaduje společnost ProBydlení, že investice do rekonstrukcí domácností budou na jednu domácnost v horizontu 5 let dosahovat výše 400 tisíc Kč.

PŘIPRAVILA: VERONIKA SLOMKOVÁ, KATARÍNA BAROŠOVÁ ve spolupráci s ProBydlení
FOTO: SHUTTERSTOCK
ZDROJ: časopis HOME